东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　（三）普通住宅（洋房、公寓）

　　普通住宅：按所在地一般居民住宅标准建造的居住用住宅，能够适合多数普通居民的消费需求，户型面积在中偏低大小的普通洋房和公寓。

　　在分析中，为了反映代表以普通刚性自住为主的普通住宅成交价格，对非别墅住宅物业中的：1）豪宅及高档洋房；2）非毛坯修；3）高赠送项目；4）高档投资公寓；5）纯深圳盘（临深圳，客户绝大部分为深圳客）等类型的物业不计入均价统计。

　　剔除个盘及结构性因素影响，东莞房价保持平稳发展。

　　从2009年3月份楼市回暖启动，东莞普通住宅均价也借助这阵“春风”逐步升温，在第四季度由于开发商对于后市预期仍持乐观态度，因此巨多新盘定价高于市场预期，使得第四季度价格也攀升到了最高的5683元/㎡，进入2010年楼市在政策频繁打压情况下调整，首先是成交量的下降，接着价格也随着回落。后市东莞楼市在政策调控下保持在5500-5800元/㎡之间波动，因此东莞的房价剔除个盘及结构性因素的影响后，仍保持平稳发展。

　　别墅、豪宅洋房“吸金”近50%，整体价格被撑高。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年10月份住宅共成交50.94㎡，成交套数为4490套，成交金额为41.98亿元，住宅成交均价为8242元/㎡，其中受别墅、豪宅洋房的拉高作用非常打，其成交金额为20.74亿元，所占比重约为50%，而成交面积比普通住宅较少20.53万㎡，别墅方面中信•御园签约了17套，吸金3.8个多亿，贡献度非常高，而其他豪宅洋房如：锦绣山河二期•鹭栖湖、御花苑•天珑湾、万科•虹溪诺雅三期等成交也不错，因此整体均价被撑高。

　　城区价格优势明显，镇区价格逐年升高。