东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　“副中心”崛起，房价有很大的增值空间。

　　东莞城市将迎来“一主三副两支点”的空间布局，除主城区中心外，塘厦、虎门、常平三个镇，或将以副中心的名义，被定格在“十二五”规划中并着力打造。各自副中心利用自身的产业优势，环境优势，交通优势等发展为东莞未来的重点经济区域。而这三个副中心房价现在还处于中等偏低水平，随着政府的重点投入，经济的发展，预计房价还有很大的发展空间。

　　普通住宅均价上涨，多数区域超标，标准有待“调整”。

　　2007年11月1日，东莞对“普通住宅”标准重新调整。“普通住宅”的三个标准：①小区建筑容积率1.0以上、②套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下、③实际成交价格：6000元/平方米以下（东城、南城、莞城、万江、厚街、长安、虎门、寮步、塘厦、松山湖）、5300元/平方米以下（石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪）、4500元/平方米以下（大岭山、中堂、石排、石碣、企石、沙田、东坑、洪梅、高步、麻涌、望牛墩、道窖、桥头、谢岗），以上条件必须同时符合。

　　从2007-2010年普通标准调整三年期间，东莞房地产深受深圳等开发商影响和指导，产品逐渐升级，种类越来越丰富，价格方面由于供应相对偏紧，需求尤其是刚性需求庞大，使得价格上涨明显，其中一线城镇受品牌大盘的影响上涨非常突出，均价比标准上涨了800-1000元/㎡，其中松山湖由于豪宅洋房较多，实际价格去到了一万多，如果按照6000元/㎡以下为标准，一线城镇大多数是“豪宅洋房”，而二三线城镇的实际成交价格也比标准上涨了很多。

　　因此近三年受产品结构性升级的影响，大多数区域的均价被整体拉高，因此以往定义普通住宅标准，跟实际成交价格相差太大，所以在豪宅洋房比重逐步增多的现在，普通住宅的标准有待调整。