东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　由于别墅用地的限制开发，别墅开发呈现多样化，独栋别墅的替代品应运而生，市场上出现了双拼别墅、联排别墅、叠加别墅等，因此整体别墅的成交均价也受此影响月度波动较大，较难把握整体走势。因此，在分析别墅均价时，分类统计也显得非常必要。从数据统计结果显示，独栋别墅在2008年的调整幅度非常小，而在2009年市场回暖后均价反弹的幅度比较大；随着独栋别墅的日益稀缺，双拼别墅作为独栋别墅的首选替代品，价格平稳向上；而联排别墅的开发量持续增加，价格有走低的趋势；叠加别墅由于在东莞的开发量较小，其数据未能反映真实的价格走势。

　　（二）豪宅洋房

　　定义：豪宅的突出特点就是它的稀缺性，稀缺性意味着不可复制，在区位、环境上、产品与客户的稀缺性构成豪宅的主要特征。

　　东莞的豪宅呈现百花齐放的格局，因而对豪宅的界定更需细分，从自然景观资源和软硬件设施等方面进行初步的描述：

　　1、自然资源

　　东莞有四大自然景观：海景、山景、湖景、江景，这四大自然景观资源均是稀缺的。伴随着东莞房地产豪宅市场的差异化缩小，同质化现象越来越严重，这类景观资源更是显得它的珍贵性，并已经成为衡量豪宅标准的重要依据。

　　从地理位置看，有海景资源的片区主要是虎门镇金沙湾片区；在山景方面，东莞市区有泛旗峰山片区、长安镇的莲花山片区等；东莞的湖景也较为丰富,但真正湖景比较好的有厚街环岗湖片区、南城区水濂湖片区和长安镇莲花水库片区；在江景方面,东莞主要是东江及其支流构成的片区。当然仅有以上四种其一或更多的资源也不足以称为“豪宅”，它还必须与整体的大社区、建筑物密切结合，还包括好的建筑规划、社会认同度，高档次，有品位，有文化内涵等。