东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　五：总述  

　　客观、理性看待东莞房价。

　　由于东莞市场产品结构的多样化，因此对东莞住宅价格要一分为二来看待，尤其是对于普通住宅的价格统计。以往算术平均统计出来的忽高忽低的价格只能看作是某一个时间点或者段里的现实购买力是强还是弱，而不能从中看出房价的实际的运行轨迹；而正真想要了解房价的具体走势，需要借鉴加权价格、中位值法、分类统计等方法来统计，因为这些方法不受少数几个极端值得影响，代表的是多数普通居民的需求价格及趋势。

　　豪宅洋房价格飙升，普通住宅平稳发展。

　　从住宅整体加权平均价格走势来看，豪宅洋房由于其稀缺性以及保值增值的功能，价格逐步攀升，这也说明了豪宅市场受市场的影响较小，其价值还是体现在产品的自身及其他因素。与此同时住宅价格由于受豪宅洋房的拉高作用，其走势也是向上的趋势，但是变化幅度相对有限，而普通住宅由于剔除了少数豪宅、非毛坯修、高档公寓、纯深圳盘等影响，其变化相对保持平稳，整体在5200-5600元/㎡之间波动。

　　“东莞”的房价跟GDP并不匹配，房子价值被低估。

　　2009年东莞的生产总值为3763.26亿元在珠三角排第四，然而房价在九个珠三角城市排名相对靠后。根据以往的经验，房价跟GDP有密切的关系，其中土地收入就是GDP当中重要贡献力量。纵向来看，建筑材料、地价、人工成本等都要涨，所以房价肯定会涨；即使是有跌，长远还是会涨。横向来看，广州、深圳GDP都远远高于东莞，同时房价相对也很高，但是拿东莞跟同层次城市珠海相比，09年珠海的GDP只有东莞的1/3，但房价确远高于东莞达到8000元/㎡，因此东莞无论是跟高速发展的一线城市，还是跟同级别的二线城市相比较，其房子的价值是被低估的。