中原地产:2011年1月东莞房地产三级市场分析报告

　　中原地产发布：2011年1月东莞房地产三级市场分析报告

　　报告提要

　　【市场供应】

　　1月东莞二手房供应套数594套，总量面积为59139.08平米，环比下降8.98%，其中，二手住宅供应55114.99㎡，环比下降10.8%；二手别墅供应量放大，环比上升53.76%；镇区二手房供应下降幅度大于城区，城镇供应量差距逐步减小。供应热点区域为东城、常平、樟木头、南城等，约占总供应量近67.49%。供应分化明显，主要以60-120㎡的两房或三房刚需产品为主，占比66.16%；总价在10-40万，单价在2K-5K的二手房供应量相对较大；室内普通非毛坯占比93%。

　　【市场成交】

　　1月份二手房市场成交3182宗，成交面积37.40万㎡，其中城区二手房成交961套，成交面积111637.76㎡，环比下降约13.25%；镇区成交2221套，成交面积262339.74㎡，环比下降约21.87%。镇区成交下滑相对城区更明显，城镇二手房交易逐步趋向平衡。成交热点区域仍集中分布在一线城镇的东城、南城、塘厦、莞城、虎门、万江和二线镇区的樟木头、常平等区域，以60-120㎡的中小户型为主。

　　【价格分析】

　　从单价来看：1月份东莞二手房成交均价为3213.93元/平米，城区和镇区成交均价持续上升，城区为4041.43元/平米，高出镇区1179.64元/平米，与去年12月相比较，镇区的二手房成交均价增幅略高于城区，城镇二手房成交均价差距略有缩小。成交单价集中在2k-4k之间，占比45.88%，一二手房价对比分析，1月一手房成交均价下降，二手房成交均价逐步上升，一二手房的房价差距有缩小趋势。

　　从总价来看：1月成交金额为12亿元，环比下降14.62%，其中城区总成交金额为4.51亿元，环比下降12.66%；镇区总成交金额为7.50亿元，环比下降15.75%。总价区间集中在10-40万元，占总成交的61.25%，高端物业稍显活跃。热点区域二手房成交金额均过亿，东城、南城以中高端物业为主，成交金额大；樟木头和常平以中低端产品为主，成交金额相对较低。与一手房对照分析，一手房价格高或楼市较成熟的区域，二手房成交相对活跃，交易金额大。

　　【市场展望】

　　节前“新国八条”的出台和加息通道的开启两项政策相叠加，加上限购预期，政策调控的影响面将有所扩大，消费者观望情绪加强。不少二手房持有者或将选择持有物业来进行保值，东莞二手房挂牌供应量将有所下降。 政策调控压制买方需求，影响二手市场的交投活跃度。年后一两个月内，整个东莞二手房市场会相对冷静下来，成交量或将持续下降，但房价稳中有升可能性较大。节后租赁需求逐步活跃，商用物业和写字楼物业发展空间扩大，但政策的出台加上《房地产经纪管理办法》的即将实施，将促使东莞房屋中介公司即将面临大洗牌。