中原月报：2月东莞住宅成交降温 后市或控制房价

　　从新增供应来看，2月东莞商品房有12个项目供应2405套，环比下降46.85%，同比上升92.09%;供应面积合计25.75万㎡，环比下降16.81%，同比上升107.16%。2月市场习惯性进入春节淡季通道，整体市场供应明显回落。尽管受春节假期影响，开发商推货步伐有所放缓，但推货仍保持一定的热度。与去年同期相比，除了车位，其余指标同比普遍上涨。今年市场环境明显好于去年年初，市场延续去年年底的良好行情，开发商抓住市场良机，保持一定的出货量。2月别墅供应8.46万㎡，环比上涨144.88%，同比上涨618.31%，为近5个月以来的供应高位。在去年刚性需求得到充分释放的市道下，房价看涨预期加剧，对于一部分对生活居住环境追求高的富豪阶层，资金充裕，也会产生换房计划。

　　从供应的区域分布来看，临深片区热度持续飙升。2月东莞10个区域有住宅供应，排名前三位分别是：塘厦、凤岗、大岭山，其中塘厦凭借观澜碧桂园和碧桂园.天麓山两个项目供应8.92万㎡，占全市整体38.84%，排名第一。凤岗在永江花园加推洋房、三正卧龙山加推别墅的情况下，供应总量达4.29万㎡，位列第二。

　　自碧桂园时代城、天麓山、观澜碧桂园等项目入市以来，塘厦一直成为东莞楼市的热点区域，临深片区热度持续升温。事实上自深圳出台“限购令”以来，深圳客陆续进入东莞市场，临深片区楼盘直接受益。从近两年来，开拓深圳客的项目仍在上升势头。不少东莞楼盘继续加大对深圳市场的开拓力度，同时深圳的中介公司面对日益缩水的深圳市场，也主动开拓东莞市场，组织一批批的深圳客对东莞楼盘的投资。城镇化给二三线城市带来更大的发展机会，未来价格洼地、投资升值潜力大成为众多深圳客对东莞市场的一致共识。

　　从市场成交的量价分析来看，2月东莞住宅成交套数2431套，成交面积24.99万㎡，环比下降60.22%，同比上升15.43%。住宅成交均价为8825元/㎡，同比上升3.05%，环比上升1.44%。从绝对值来看，本月24.99万㎡的成交水平仅高于去年1月、2月的成交记录，为近13个月以来的最低位，成交大幅降温。从相对值来看，2月成交的套数、面积、金额同比去年同期均出现大幅度的上涨。从这个角度说明，今年的市场环境明显好于去年同期，整体市场仍维持火热势头，但受春节假期影响，成交出现节日因素的正常回落，市场进入短暂的休整期，主要表现以下几个方面：其一，春节前后，市场习惯性进入淡季通道，开发商推货步伐有所放缓，重心更倾向节后的备市;其二，2月东莞基本无项目开盘，事实上剔除万科金域华府在1月开盘，延迟本月签约205套，实际成交更为放缓。其三，从成交记录来看，2月东莞住宅有186个项目成交记录，相比1月的212个，大幅减少26个。其四，春节临近，大量新莞人返乡，对楼市关注度低，项目来访客大大减少，现场人气尤为冷清，春节期间有少部分项目照常营业，也有不少项目处于休假状态。

　　从供求关系来看，自去年下半年以来，市场一直维持热烈的交投氛围。进入去年第四季度，房价上涨预期不断加剧，购房者抗性大大降低，入市心态急切。去年11月以来，市场一直呈现供不应求的状态，需求旺盛，供应略显不足，供求矛盾日益紧张。