中原月报：2月东莞住宅成交降温 后市或控制房价

　　从产品成交结构来看，2月东莞市场成交仍以刚需产品为主力，其中洋房成交2137套，占总比的76.87%。其中住宅成交中，普通洋房成交1851套，占住宅比例76.14%，60-120㎡的普通洋房占比达53.39%，当前去货较快的项目仍以刚需盘为主，反映出东莞市场客户群体以合理自住需求为主，短线投资客较少，有利于东莞房地产长远发展。

　　从房价变化来看，2012年以来东莞普通住宅房价变化以小幅波动为主，维稳为主基调。2012年以来，房价平稳的项目比例一直占据上风，尤其3月以来房价平稳的项目比例持续上升，小幅波动为主流，显示出东莞开发商一向的务实作风，定价策略趋于理性，谨慎提价。去年5月以来，东莞楼市一直维持旺销的交投量，市场成交一片火热，开发商紧张的资金链有效缓解，对市场预期充满信心，也会适时调整走货策略，由过往的“走量型”向“利润导向型”的模式转变，降价意愿不强，这致使去年7月以来东莞普通住宅房价上涨项目比例占据下降项目上风，处于相对优势地位。2月163个项目当中，房价波动在-3%—3%区间的项目合计92个，占总比56.44%，超过一半。其中，房价上涨幅度在3%以上的有39个项目，占比23.93%;房价下降幅度在-3%以上的共有32个，占比19.63%，反映出当前东莞开发商理性看待房价，从容定价。整体市场而言，东莞房处于合理的波动，稳字当头。在当前市场供求矛盾日益紧张的市场环境下，购房者入市意愿仍旧强烈，预计未来东莞房价以稳中小幅上涨为主。

　　从市场的营销动态来看，2月东莞楼市未现大型及新奇的营销活动，基本以常规化的小暖场活动为主，大多围绕“新春”主题而展开，以抽奖、新春礼包、猜灯谜、新春业主回馈等为主要表现方式。这种常规性的小暖场活动成本低，容易聚集人气，增加现场氛围。2月市场未现项目加推货量和大型的营销活动，主要有如下几方面原因：其一，正值新春佳节，人们仍沉醉于节日氛围的探亲访友，作为置业目标的新莞人大量返乡，项目来访客大大下降，现场人气还没有迅速恢复;其二，新春过后，开发商部分工作未能及时进入正轨，又正值东莞公积金收紧、新国五条等政策出台。市场环境发生微妙变化，开发商难以准确把握后市走势，尚未全面铺开全年的推盘计划;其三，市场进入休整期后的调整预热阶段，更多项目是处于储备客户阶段，预计3月将会有诸多项目集中发力。

　　从存量走势来看，截至2013年2月28日，东莞住宅库存面积为439.54万㎡，环比上月下降0.39%，创下自2011年10月底以来的最低水平。按照东莞过去12个月月均消化面积计算，目前东莞住宅库存的消化周期仅为8个月。按照以往经验，库存保持1年左右的消化量，市场才会保持平衡的供求关系。

　　本月住宅库存量持续走低，供求矛盾日益显现，对市场产生如下影响：其一，房源可选择性小，购房者议价空间缩减，加大房价上涨预期;其二，物以稀为贵，供求矛盾凸显，消化压力阶段性减小，市场需求旺盛、以卖方市场为主导的开发商或产生惜售心态，部分项目出现调价迹象;其三，东莞公积金收紧、新国五条等政策先后出台，目前楼市处于调控政策的敏感阶段，开发商贸然提价，会引发购房者滋生短暂的观望情绪，不利于成交。去年楼市呈现一片旺销的景象，很大程度上得益于开发商普遍采取以价换量策略。进入2013年，市场各方对房价看涨预期加剧，开发商降价、促销优惠的意愿下降，以价换量的走货模式将不会成为短期内的主流策略。但在去年的销售目标之上，今年东莞开发商定制的销售目标普遍也不会低于去年，要完成全年的销售额度，快速走货、快速回笼资金仍为上策，建议开发商后期加大项目工程施工进度，主动出击，快建快销，避免众多项目扎堆下半年入市的困局。