中原月报：2月东莞住宅成交降温 后市或控制房价

　　自碧桂园时代城、天麓山、观澜碧桂园等项目入市以来，塘厦一直成为东莞楼市的热点区域，临深片区热度持续飙升。目前，塘厦市场汇集了万科、中信、碧桂园、金地、三正等品牌开发商，在售项目大约20个，楼盘扎堆上市，局部竞争出现白热化。碧桂园采用成本优先策略，快速开发、低价销售的走货策略受到市场的轰动关注，大规模透支市场需求。万科为了抗衡碧桂园，万科朗润曾主动调低价格。而同样处于临深片区的凤岗，靠近深圳边缘的益田.大运城邦花园、名流印象、佳兆业水岸豪门等项目洋房成交均价达到8000元/㎡以上，非临深圳片区板块的项目东魅蓝山郡、永盛1号、锦龙又一城等项目的销售均价大约在5000-7000元/㎡，价格分歧较大。

　　事实上自深圳出台“限购令”以来，深圳客陆续进入东莞市场，临深片区楼盘直接受益。从近两年来，开拓深圳客的项目仍在上升势头。不少东莞楼盘继续加大对深圳市场的开拓力度，其它部分开发商纷纷效仿。同时深圳的中介公司面对日益缩水的深圳市场，也主动开拓东莞市场，组织一批批的深圳客对东莞楼盘的投资。根据新国五条的调控原则，一线城市和二三线城市调控出现分歧，一线城市调控继续从严，二三线城市更多以稳定预期为主，城镇化给这部分城市带来更大的发展机会。未来价格洼地、投资升值潜力大成为众多深圳客对东莞市场的一致共识。临深片区楼盘尝试到深圳客带来的甜头，其操作模式纷纷被其他开发商效仿，将会越来越多项目主打深圳客，开拓深圳市场。

　　3、恰逢春节假期，2月东莞住宅成交大幅降温。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2月东莞住宅成交套数2431套，成交面积24.99万㎡，环比下降60.22%，同比上升15.43%。住宅成交均价为8825元/㎡，同比上升3.05%，环比上升1.44%。从绝对值来看，本月24.99万㎡的成交水平仅高于去年1月、2月的成交记录，为近13个月以来的最低位，成交大幅降温。从相对值来看，2月成交的套数、面积、金额同比去年同期均出现大幅度的上涨。从这个角度说明，今年的市场环境明显好于去年同期，整体市场仍维持火热势头，但受春节假期影响，成交出现节日因素的正常回落，市场进入短暂的休整期，主要表现以下几个方面：其一，春节前后，市场习惯性进入淡季通道，开发商推货步伐有所放缓，重心更倾向节后的备市;其二，2月东莞基本无项目开盘，事实上剔除万科金域华府在1月开盘，延迟本月签约205套，实际成交更为放缓。其三，从成交记录来看，2月东莞住宅有186个项目成交记录，相比1月的212个，大幅减少26个。其四，春节临近，大量新莞人返乡，对楼市关注度低，项目来访客大大减少，现场人气尤为冷清，有少部分项目照常营业，也有不少项目处于休假状态。