中原月报：2月东莞住宅成交降温 后市或控制房价

　　从走势图看，东莞普通住宅房价基本处于稳定波动状态，基本在7500元/㎡上下徘徊。去年11月，市场成交仍维持一片火热势头，加剧了市场各方对房价的上涨预期，购房者急切入市，开发商降价意愿下降，导致普通住宅房价出现连续三个月的上涨。2月东莞房价出现止涨回调迹象，普通住宅房价为7656元/㎡，比1月微微下降，也反映当前东莞开发商定价理性，房价稳字当头，处于理性的区间波动。

　　7、2月楼盘活动基本围绕“新春”主题展开，以常规化的小暖场活动为主。

　　2月恰逢春节假期，市场营销活动迅速转淡，基本无项目加推货量。个别项目在春节期间发力，打出“优惠折扣”的口号或推出“一口价单位”、“特价房”刺探市场，如汇景世纪双子春节购房9.2折，首付8万起、金地湖山大境新春购别墅送一公斤黄金、松湖春天推出特价房、低首付活动，中熙弥珍道推出“迎春心水吉利房一口价”等。但这些更多是一种营销噱头，实质性的优惠并不多。

　　从市场营销动态来看，2月东莞楼市未现大型及新奇的营销活动，基本以常规化的小暖场活动为主，大多围绕“新春”主题而展开，以抽奖、新春礼包、猜灯谜、新春业主回馈等为主要表现方式。这种常规性的小暖场活动成本低，容易聚集人气，增加现场氛围。2月市场未现项目加推货量和大型的营销活动，主要有如下几方面原因：其一，正值新春佳节，人们仍沉醉于节日氛围的探亲访友，作为置业目标的新莞人大量返乡，项目来访客大大下降，现场人气还没有迅速恢复;其二，新春过后，开发商部分工作未能及时进入正轨，又正值东莞公积金收紧、新国五条等政策出台。市场环境发生微妙变化，开发商难以准确把握后市走势，尚未全面铺开全年的推盘计划;其三，市场进入休整期后的调整预热阶段，更多项目是处于储备客户阶段，预计3月将会有诸多项目集中发力。

　　从市场反馈的信息来看，保利红珊瑚于2013年3月3日开盘，推售81㎡的两房和108㎡的三房共92套，售出62套，销售率达67.4%，成交的客户以首次置业的刚需群体为主，反映出当前刚需市场仍表现出强劲的购买力，预计后市开发商定价合理、产品综合素质良好的楼盘出货也会较为理想。

　　8、东莞住宅库存持续走低，市场供求阶段性失衡。