中原地产:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

八、 后市展望

下半年东莞经济保增长压力大，扩大城建投资有助房地产平稳发展。

东莞上半年GDP同比仅增长0.6%，而全年要保十，下半年保增长压力非常大。在这样的经济环境下，政府只能通过扩大投资保增长，因此，在城建投资方面力度会非常大，而且速度会很快。对于城建规划审批会加快通过并尽早落实、对于重大工程项目建设加快推进、对于民间资本进一步激活和拉动。而扩大投资使得市政生活配套进一步完善，城市升值、土地升值、房产升值。因此，下半年东莞的经济面预期持续向好，媒体的舆论导向也更多集中在经济层面，房地产项目也增加了许多价值点和利好支撑，为整个东莞房地产市场的平稳发展提供了更有利的基本面支撑。

通胀预期持续，投资需求持续释放，资产价格持续上涨。

7月31日，美元指数快速下跌并创出前期新低，反映市场对美元贬值的预期再次加深。同时原油、黄金等能源、贵金属价格快速飚涨，市场通胀预期再次加剧。随着我国经济的逐步复苏，经济数据持续向好，通胀预期将持续增强，投资需求持续释放。虽然短期内二套房贷的收紧对投资需求有所平抑，但从整体经济面上分析，投资需求仍然持续释放。相对于东莞市场而言，别墅、小户型公寓、中心区房产、山水资源楼盘、规划利好的楼盘等仍然会受到市场长线投资资金的挖掘，房价平稳上涨仍然是主旋律。

8月二套房贷政策明朗后投资需求预期明显下降，成交预期下滑明显。

7月东莞二套房贷收紧预期强烈，促使部分投资和改善需求加快释放。很多购房者抱着试试看的态度购房签约办理银行按揭，希望能搭上银行二套房贷的末班车。从最近银行反馈回来的信息表明，工行、中行等大型国有银行已经明确收紧，部分银行仍然还没有最后落实二套房贷政策。随着全国各大银行陆续跟进，预期8月份开始，东莞大部分银行在二套房贷方面将会严格执行，届时对东莞市场的影响比较大。一方面是小户型公寓多属二次投资置业，首付和利息的提高使得投资门槛大大提高，同时投资回报率相应降低；另一方面东莞的大户型供应比重高，而且合拼组合户型比重较大，有些超大户型甚至是五拼户型，这些产品户型面积过大，总价过高，严格执行二套房贷首付大幅上升，对于改善需求而言，部分购房者由于首期款负担过重而不得不暂缓购房计划。

资金持续流入，后市房地产开发速度预期有所加快。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年7月全市商品房新开工面积58.66万㎡，环比6月份大幅增加114.4%。进入下半年，由于上半年资金回笼比较到位、存量快速消化、新货供应偏紧、供需结构性失衡、项目资本金比例的下调、建材价格触底回升、投资信贷环境依然宽松、政策对固定资产贷款用途监管保障资金落实进入房地产开发投资等因素的影响，房地产开发速度预期加快，新开工项目逐步增多并且部分项目加快开发工程进度，新开工面积预期温和放量、第四季度新货集中上市供应。

下半年部分房企经营目标上调，出货压力逐步加大。

由于上半年市场回暖，房企销售资金快速回笼，上半年业绩普遍超出预期，部分开发企业在下半年调高年初原定的业绩目标，或者尽快完成手头上的尾盘的销售，集中精力开发新项目，因此，下半年这些开发商出货的压力将逐步加大，在二套房贷收紧的政策环境下，价格上涨势头有所平抑，预期表现较为平稳。