中原地产:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

别墅均价则由于镇区别墅成交比重较大导致整体均价有较大幅度的下降，如大岭山新世纪领居的别墅均价为7000元/㎡左右，远低于全市别墅均价；公寓均价则有较大幅度的上升，主要是部分项目有提价行为，有些是受需求较旺所致，有些则受规划利好刺激，有些则是促销方式，如买房送车等。

2009年7月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

数据来源：东莞中原地产研究中心7月普通住宅市场成交呈现量平价稳的发展态势。

量价结合分析，从成交量看，7月普通住宅成交套数环比略有上升，成交均价环比基本持平，整个市场表现出量平价稳的发展态势。其中洋房表现是量缩价跌，小户型公寓表现则是量价齐升。随着二套房贷的收紧，小户型公寓投资需求将有所平抑，8月份预期整个普通住宅市场成交有所下降，价格面临一定的调整压力。

7月份普通住宅加权均价快速上涨，反映高端项目纷纷上调价格。

可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，按简单算术平均计算7月份的普通住宅均价为5692元/㎡，环比基本持平；但从可售存量加权均价来看，7月普通住宅加权均价为5642元/㎡，环比上升4.9％，反映短期价格加速上行的迹象。特别是一些高端项目纷纷上调价格，由于这些项目可售存量仍然较大，因此加权的权重也较大，这样才能更加真实反映市场价格趋势。成交数据显示，虽然部分高端项目价格上调，但成交却明显萎缩，反映价格上调过快、幅度过大，市场对于这些项目短期陷入观望。