中原地产:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

大户型、超大户型新增供应持续大幅放量，市场结构性供求失衡仍在加剧。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2009年7月东莞新增住宅供应中，80㎡以下的小户型比重有所上升、81-120㎡中等户型比重下降明显；141㎡以上的大户型、200㎡以上的超大户型比重上升明显。80㎡以下的户型供应项目主要是中信风云汇和御花苑海蓝湾、阳光海岸三期等，其中中信风云汇新增供应共219套，均为投资型的小户型公寓产品，较好的迎合了当前持续释放的投资需求；7月份整个商品住宅新增供应套均面积为141㎡，环比上月的121㎡大幅上升；反映本月新增住宅大户型比重较大，一方面来自别墅的供应，别墅新增供应套数为236套，供应持续放量；另一方面来自豪宅洋房的超大户型供应，如东城的华凯帝庭园，户型面积均为360㎡的超大户型，当中大部分是五拼组合户型，总供应套数为108套；另外，中惠•珺庭、中惠•沁林山庄二期、蓝山锦湾二期供应的产品也多为140-200㎡的大户型。近几个月来，大户型、超大户型供应持续放量，而适合自住的中等户型普通住宅供应明显不足，市场结构性供求失衡仍在加剧。

三、 库存供应状况

全市商品房可售存量共612.4万㎡，环比下降2.7%，库存呈现持续快速回落态势。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年7月底目前东莞商品房的累积可售存量为612.4万㎡，环比下降2.7%，自2009年1月份开始库存保持高位持续快速回落态势（如下图）。目前东莞住宅存量为494.8万㎡，环比6月下降3.3%，共45712套；其中洋房存量为392.14万㎡，环比6月下降5.4%，共36182套；公寓存量40.8万㎡，环比6月增加11.7%，共7200套；别墅存量61.9万㎡，环比6月上升2.0%，共1591套。

从累计销售率走势来看，目前市场的整体销售率已经超过70%，意味着供需平衡向供应偏紧转变，市场需求旺盛，价格预期平稳上涨。从目前住宅的库存量来看，按照今年前7个月月均46.9万㎡的消化速度，10.6个月即可消化完毕。考虑商品住宅通常有12个月的待销周期，目前总体住宅库存已经开始偏紧，而今年新货供应明显不足，供求矛盾开始逐步显现。