中原地产:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年7月普通住宅成交中，120㎡以上的大户型成交比重下降明显，说明大户型改善需求受户型过大、总价过高等影响，购买力相对不足，需求释放明显放缓。而数据显示，40-80㎡的小户型成交比重明显上升，反映短期小户型投资需求较旺，一方面是目前小户型公寓供应较少，价格平稳上涨；另一方面目前小户型公寓价格较为合理，租赁回报较高及长线升值可期，同时通胀预期及二套房贷收紧预期也促使中小投资客纷纷出手。

存量快速消化，新货供应偏紧，市场吸纳周期小于待销周期，整体市场供需矛盾开始显现。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至7月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为10.3个月，城区为9.2个月；商品住宅销售周期中考虑有12个月的待销期，而目前的市场吸纳周期已经开始小于待销周期；另外，从新增供应量与消化量的对比分析，自今年2月份以来市场消化速度持续比新货上市速度要快，两者持续对冲，存量特别是滞销（预售一年以上的商品房）的货量持续快速消化，待销（预售一年内的商品房）货量供应开始趋紧，综合评估，目前整体商品住宅市场供需矛盾开始显现，项目、产品、区域结构性供求失衡开始加剧。

六、 市场价格状况

09年7月东莞市商品房均价6582元/㎡，环比下降0.39%，同比下降8.21%。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年7月东莞市商品房均价为6582元/㎡，环比下降0.39%，同比下降8.21%；商品住宅均价为6362元/㎡，环比下降2.75%，同比下降10.44%；其中普通住宅均价为5692元/㎡，环比基本持平，同比上涨4.6%；洋房均价为5642元/㎡，环比下降1.48%，同比上升5.62%；公寓均价为6049元/㎡，环比上升12.12%，同比下降8.47%；别墅均价为10265元/㎡，环比下降14.05%，同比下降44.67%。

可以看出，商品住宅各物业的价格表现分歧较大。洋房均价环比略有下降，反映东莞市场并没有追随一线城市的飚涨，房价仍然较为理性。整体而言，东莞的供求相对较为平衡，并没有像一线城市那样一手供应吃紧；同时部分项目库存量仍然较大，出货压力仍然存在；另外，部分项目处于尾盘期，由于新项目开发动工，尾盘项目以促销处理出货为主；部分高端洋房项目有提价行为，但由于调价过快过高，市场短期陷入观望，成交比较低迷。