瑞峰：东莞楼市2015上半年供需量齐创新高 下半年量涨价稳将延续

从整体上来讲，今年上半年东莞住宅市场热闹，但非住宅市场却并未如期的火起来，非住宅成交量为42万㎡，同比微跌3%；从各物业类型成交来看，除了商务公寓成交出众外，商铺、写字楼、车库等产品成交都比不过2014年同期。一方面，商务公寓凭借其宜公宜住的特性在房地产投资市场上一向倍受宠爱，而今年上市的项目又多是升值空间较大的优质项目，如厚街万达广场、万科中心、卓越时代广场的项目；另一方面，互联网时代下，在电商对传统实体店的冲击下，商铺租金、售价双双下调，空置率却不断上升，商铺的投资需求遇冷，成交下滑在所难免。

新型办公模式的文化创意产业园涌现，正成为一种新兴的写字楼经济，以创意、文化、设计、科技……等主题性的写字楼正以产业园区的形式脱颖而出。近几年东莞产业园尤其文创园正兴起，目前已建成的有大朗创业产业园、南城艺展中心、中天创意谷、万江坝头以及泰库等文创园。而在创业梦全国号召影响下，为了迎合创客市场需求，今年东莞房地产市场再次出现为创客提供“创客空间”的写字楼，如位于松山湖的互联网产业园、位于东城的33小镇、位于万江的工农8号以及南城万科769梦工厂等。 这些文创园多为三旧改造项目，由运营商运营，其凭借租金优惠、环境舒适、资源共享、提供服务平台等优势，对传统的写字楼租售带来冲击。

3、改善需求释放，豪宅别墅升温

从数据上来看，洋房和别墅的成交皆有显著的上涨趋势，住宅公寓产品则因为供应少存量紧缺、投资回报率低等方面的影响，成交同比出现下滑；从各产品成交来看，改善需求明显加速释放，今年上半年别墅和改善户型产品成交上涨趋势明显，年初受刚需打压的别墅豪宅产品也加快了入市步伐，豪宅产品一改成交低迷态势，逐步呈现回暖升温。数据显示：增长幅度最大的是100-130㎡的产品，成交占比约2成以上，面积同比增长135%；其次是别墅产品，约占住宅成交1成多，面积同比增长111%，其中保利生态城、南部湾万科城以及锦绣山河成交过百；而70-100㎡的刚需产品依然是成交的主力，占比约4成多，同比增长96%。

4、深圳客外溢临深最热，滨海、松朗片区成新宠

“330”新政后深圳房价反弹迅速飙升，深圳客外溢加速，东莞获益明显，2015年上半年东莞临深片区成交热闹，成为东莞市场的绝对主力，片区成交量116.56万㎡，占据7大片区成交之首，但片区供不应求态势同样明显,供求比为0.72，供应主体也已经由塘厦、凤岗转向黄江、樟木头。