瑞峰：东莞楼市2015上半年供需量齐创新高 下半年量涨价稳将延续

从趋势图来看，东莞楼市房价从2012年下半年进入上涨通道，房价从8266元/㎡上涨至9466元/㎡，用时不到3年，涨幅却超过14%。

1、一季度房价受个盘成交拉动大，二季度上涨迅速

从各月走势来看，一季度东莞房价首碧桂园低价项目影响，房价有2个月在8千上运行，但自4月起房价开始“抬头”，5月涨幅6%，6月更是突破万元大关，成为史上第一个“破万”的月份，二季度房价上涨迅速，一是因为热门区域镇区成交量增多拉动，二是豪宅、别墅产品成交占比增大。

2、临深五镇房价同比增长10%以上，均价过万区域成交约占5成

成交量的增多为房价的上涨做支撑，2015年上半年东莞32个有住宅成交的镇区中有过半的区域价格上涨，其中房地产热门区域凤岗、虎门、塘厦、樟木头、常平、长安、清溪等在庞大的深圳客户需求下，房价上涨皆超过了10%，凤岗和虎门更是迈进了万元镇的队伍中。上半年住宅均价过万的区域有7个，合计成交量181.62万㎡，约占总体成交的45%，对整体房价的拉高作用明显。部分镇区因为别墅或新品的成交，区域均价上涨幅度也较快，如道滘因为金地城南艺境的热销，均价同比上涨23%；一直在售旧盘存量的洪梅也因中熙香缇公馆的入市，均价上涨32%。

3、热门区域项目涨价成常态，适度降价促销跑量是减压好方式

新政刺激、市场回暖的形势下，跑量依然是2015年的主基调。因此，整体上来讲2015年上半年房企依然保持去年第四季度的定价策略，合理定价，并未贸然涨价，但对于成交过火的区域如凤岗、虎门等，则出现小幅度的提价现象，个别项目的涨价幅度更是超过千元，楼市稳涨的苗头或越演越烈。

至于促销优惠方面，上半年楼市则出现两个极端，一方面库存压力较大的项目利用楼市回暖势头，通过适度降价促销跑赢市场，部分项目推出优惠较大的“特价房”，甚至项目价格全面进行下调降价来抢滩楼市；另一方面去化速度较快库存量少的项目，价格依然高企，优惠幅度也会收窄。

4、普通住宅11000元/㎡以上占比大增，别墅成交集中在250-300万/套