明降暗降真降假摔 第三季东莞楼盘降价内幕揭秘

    一、市场背景

    进入7月，有关限购的传闻再次充斥东莞楼市。彼时，随着传统楼市淡季的到来，楼市成交量逐渐下滑，不少楼盘走货速度明显放缓。为了带动成交，一些楼盘纷纷对其价格作出调整，如凤岗的益田•大运城邦、万江的金地•外滩8号等项目。由于价格优惠幅度较大，因而销售效果颇为不错，两盘分别以447套、114套分列7月楼市排行榜的前3甲。同时，其它一些项目也悄然加入了降价行列。

    8月，随着楼市淡市的加剧，以及“金九银十”的临近，一些开发商为了抢占市场先机，加快出货，纷纷开展淡季促销活动，价格调整幅度较为明显。与此同时，一些项目随后跟风，降价方式或明或暗，8月全市降价的楼盘数量进一步增加。

    9月，楼市正式进入“金九”旺季，楼市成交也节节攀升，总体成交也颇为风光。然而，数字表面风光的背后，却是大多数楼盘销售并不尽人意的现实。除了个别表现极为突出的项目以外，东莞楼市成交并不理想，如9月1日至10月16日，46天内共有188个楼盘有成交记录，其中日均成交2套以上的楼盘仅有20个，近9成项目日均成交量还不足2套；而日均成交1套以上的楼盘也只有51个，近7成项目日均成交量还不到1套。同时，9月政策风向再次趋紧，随着7月份全市房价达到8581元/㎡的年度最高位，住建局约谈主流开发商的消息一经传开，9月有关东莞限购的传闻更是被无限放大，一时间，东莞限购风暴山雨欲来。

    “金九”旺季期间楼市成交的不理想、限购传闻愈传愈盛、前三季度品牌开发商销售业绩的不尽人意、开发商资金链的愈加收紧、楼市观望氛围浓重、库存压力的增大，都促使开发商必须拿出行动来面对当前并不乐观的市场形势，快速走货、以价换量成为了众多开发商的共识。不少开发商纷纷对旗下项目作出价格调整，降价形式五花八门，如5万抵30万、团购88折、现场购房总价减4万再98折、预交2万开盘可享受8.8折、购房“0首付”、买房送家电等方式，降价方式或明或暗。9月，一场降价潮在东莞楼市悄然拉开帷幕……

    二、近期东莞房价走势

    7月份以来，东莞房价持续下跌。

    从上图可以看出，7月份以来，东莞房价在逐月下降，从7月份的年度最高峰8581元/㎡，下降到8月份的8390元/㎡，再到9月份的8120元/㎡，房价下降的趋势十分明显，而2010年同时期，东莞房价却是在逐月攀升。究其原因，这固然有高端项目成交减少的结构性因素，但不可忽视的是，一些项目的降价，也是7月份以来东莞房价逐月下降的一个重要原因。

    而从东莞洋房中位数价格走势来看，洋房价格从7月份的6851元/㎡，下降到8月份的6786元/㎡，再降到9月份的6706元/㎡，洋房价格下跌的趋势也非常明显。这也从另外一个角度反映了当前全市房价已经处于下行通道。