11月东莞商品房成交黯然 楼市转为“买家市场”

    ▲年尾价格仍有调整空间，才能激发观望良久购房者的新一波释放。

    从楼市的宏观调控环境来看，虽然货币政策有所放松，但行政手段的“限购”、“限价”还纹丝不动，2012年上半年极大可能继续执行，并且现在一线、二线大中城市大幅度的降价已经逐渐蔓延，之前是上海、北京、深圳、杭州等等，12月初广州海珠区一处此前报价23000元/㎡的楼盘，一夜间降价为14000元/㎡，可见从外部环境的影响看来，未来半年的形势依然不太乐观，而目前东莞楼市自从10月中下旬开始，观望氛围越积越厚，直至11月成交跌倒谷底，到年尾本地刚性购房需求已经被压抑一两个月，并且12月对东莞楼市而言，也是比较好的营销节点，东莞不少开发商急切需要业绩冲刺，所以必须认清市场发展形势，通过价格的探寻与让步，才有可能实现预期目标，激发项目前期登记的诚意客户，目前比较好的契机是部分客户经过一段时间的观望、相互比较之后，入市意愿也逐渐恢复，此时需要价格对客户的释放，从而为年底带来一波不少的成交量。据悉，南城、万江、东城已经有部分楼盘继续以低于前期售价出货，部分加推楼盘售价也大大低于市场预期。

    ▲“保值、回购”举措蔓延，增强购房者的入市信心。

    由于楼市观望氛围加剧，让部分开发商陷入两难境地，主要是东莞在售楼盘大部分楼面地价较高，加上原材料、人工成本的上升，部分楼盘降价空间有限，而购房者又急切盼望有更实惠的价格，所以部分开发商通过一些灵活的保值举措，增强购房者的入市信心，如深圳的绿景•香颂推出“3年原价回购”，以及东莞东城黄旗山板块某楼盘，承诺交楼前原价无息退房等等。与此同时，近期合肥、浙江、青岛一些开发商为迎合购房者心理，也首次推出了房产“保值承诺”，一旦降价，就会补偿老业主的差价，但是相对保值回购，这种补偿差价的方式，对开发商的后期风险也不容忽视。特别是在大中城市楼市前景尚不明朗，这样的购房“保值承诺”是一个提高销售业绩的好方法，但关键在后续履约问题，一旦房价下跌，需要开发商更大的魄力与责任感。截止12月初，全国已经有20多个楼盘承诺降价补差价，或者同意原价回购。

    ▲年底各大板块不乏全新知名楼盘上市，刺探市场接受度。

    12月东莞楼市收官之战，大部分楼盘继续有新品加推，其中不乏豪宅产品，而根据监测加推的全新楼盘有联冠广场、保利•红珊瑚、恒大雅苑、北大资源•御湾、龙光•君御旗峰等楼盘。显然不少热点板块都有全新标杆楼盘入市，其中松山湖区域的保利•红珊瑚、南城总部基地板块的恒大雅苑、万江滨水板块的北大资源•御湾，对于选择年底匆忙入市的项目而言，一方面，要面临市场观望浓郁，楼市整体大势较为惨淡影响的劣势，另一方面，还要承受区域板块对其价格的接受度考验。

    ▲开发商年关冲刺业绩，楼盘的展示面与营销的配合尤为重要。

    当前东莞楼市观望氛围浓郁，但是楼盘打折降价范围、幅度有限，虽然有部分开发商能够跑赢大市，取得非常不错的销售量，甚至提前超过去年的销售额，当中以万科、新世纪、碧桂园、丰泰、世纪城、富盈等开发商为主，但是也有部分开发商仍需积极冲量，楼市红火向上的时候，不难发现就算园林没成型，甚至样板房没有赶出来，都能取得不错的销售率。现在购房者观望氛围比较浓重，置业趋于理性的情况下，购房者更加注重实在的居住属性，生活配套，便利性等等，所以园林、样板房、看楼通道、围栏等等的展示也十分重要，才能密切配合营销。