商住地供应镇区超五成 樟木头沙田将成开发热点

    ※东莞有地产企业淡出视野，也有其他行业新贵积极进入以谋发展。

    2011年，东莞楼市连接传出项目收购案，其中联华收购了御景湾的酒店和房地产业务，并且命名为“御景湾八号”，此前高层变动的景峰地产，近年在土地市场踪迹难寻，有可能逐步退出地产业务；与此形成鲜明对比的是，部分地产行业之外的企业新贵，凭借雄厚的资金实力，在本行业市场容量趋于饱和的情况下，不顾目前楼市调控正酣，毅然勇敢进入东莞楼市掘金，其中东莞市时珍医药有限公司经过33轮鏖战，击退其余七家买家，以总价8100万元、楼面地价4045元/㎡、溢价率237.50%的不菲代价布局东莞；此外，四川长虹置业有限公司虽然在四川开发过地产项目，此次也在樟木头购得大宗商住地块，谋划在东莞房地产市场占据一席之地。

    九、2012年土地市场宏观展望

    ※明年银根放松预期不断增强，对土地市场有所利好。

    12月初，央行3年来首次下调大型金融机构存款准备金率零点五个百分点，降至21%，中小金融机构存款准备金率将降至17.5%。以10月末，金融人民币存款余额为79.21万亿元，以此初步计算，此次下调存款准备金率所释放的资金3960亿元。虽然12月举行的中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，但在实际操作层面上，货币政策已经微调转向，特别是北京、上海、广州、南京等城市，首套房贷利率开始向基准利率回归。同时，为了缓解年底资金面的紧张，近期中国人民银行暂停公开市场操作，很可能是存款准备金率下调在即的信号。

    ※政府将通过调低土地起拍价、降低竞拍门槛，提高企业拿地积极性。

    纵观2011年全国土地市场，除了少部分三四线城市之外，绝大部分城市出让金大幅萎缩，政府财政不断吃紧，虽然东莞土地市场远远好于一线城市，土地出让金收益逆市飘红，但是在明年的经济形势并不明朗，尤其是出口贸易，在欧债危机并没有得到完全解决，企业订单锐减，利润被人工、材料成本蚕食的情况下，经济保增长的任务就落到投资、消费之上，政府必然极力推动投资的带动作用，此举加大对土地财政的支持力度，正是由于这诸多的因素，下半年以来，国土局也明显加大土地拍卖力度，甚至部分曾经流拍的地块也再度推出，在跟随楼市形势降低起拍价，抑或放宽付款期限，竞拍条件之后顺利成交。预计，2012年这种情况将进一步蔓延。

    ※东莞正式迈入高铁时代，或将带来地产格局的改变。

    12月26日，广深港高铁广深段正式开通运营，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港；而东莞境内唯一的高铁车站——虎门站，将使东莞一步踏入高铁时代，这也将给东莞的地产带来新的格局，首先在外围的广深限购、限价，二手房过户按评估价征税的实施之下，由于交易成本的大幅上扬，不少投资者将会从二手房流向受限价影响而不得不调低开盘价的一手房，以及商业地产的商铺、写字楼等市场，但是下半年预计深圳供应仍然偏紧，这部分需求将被挤到东莞的临深区域，从而对虎门、塘厦、凤岗等区域的楼市带来新的契机。

    ※明年东莞南城总部基地二期地块出让，考验政府的号召力。

    总所周知，2010年9月份，南城总部基地一期土地拍卖热闹非凡，9幅商业金融地块分别被万科、光大、宏远、新世纪、富盈、中天力通等开发商系数瓜分，将打造成地产企业的聚集基地，其中讲究资金快速流转的万科，其总部大厦已经率先报建动工。不过，由于目前南城总部基地周边配套尚未完善，无论办公还是商业氛围的培育，都需要中长期的沉淀，使得政府不得不采取一些倾斜的扶持策略，引导各类企业进驻。实际上南城总部基地二期地块本来寄往于2011年启动，但由于楼市低迷、全行业银根紧缩，东莞的制造业经营大不如前，从而不得不延迟推进，预计进入2012年，政府将适时推出二期地块，但在起拍价、门槛等方面会有调整。

    ※东莞土地资源日趋稀缺，致使“三旧改造”加速推进。

    过去几年，东莞每年都有许多“三旧改造”的项目频繁见报，但大部分都是处在前期规划论证阶段，或者政府与有意向的企业签订意向协议，大部分地块还没有进入实质的拆迁、操作阶段。进入2012年，东莞“三旧改造”将加快进程，这一方面的重要原因是东莞的土地资源日益紧缺，东莞仅有370万亩土地面积，但建设用地总规模已经超过160万亩，后备耕地资源和建设用地资源都已逼近极限，未来东莞建设可用土地开发空间只剩下30万亩。至此，各街镇政府为了提高每平方公里gdp产出，只能通过制造业的产业升级，或者借助发展房地产提高土地利用率。目前，比较受关注的是东城、凤岗、长安、虎门、塘厦的成熟片区。但是“三旧改造”对开发商的吸引力度，还要看政府的扶持力度，特别是财税、规划、审批方面的互惠，毕竟“三旧改造”需要庞大的资金实力，并且需要协调各方矛盾，投资回收期也比普通项目漫长得多。