2013第三季度全国高价地频现 东莞土地市场供需两旺

进入下半年，全国土地市场延续活跃行情，土地成交高温不退。一二线城市完善的各类配套、众多的人口以及旺盛的购买力依旧吸引全国品牌开发商的耕耘，地块价值稀缺，地价日益高涨。第三季度土地成交的火热由一二线城市向三四线城市蔓延，大批高价地批量涌现，连一向不拿高价地的万科一反常态，三番四次地制造高价地。9月份，高价地热潮继续上演，上海、杭州、苏州、武汉等城市均出现高价地。随着一二线城市优质地块相继入市，市场不断地出现高价地，土地市场热度进一步高涨，而这种高价地热潮由起初的一二线城市向三四线城市蔓延，给予房价持续上涨的强劲信号，一定程度影响市场预期。

第三季度，全国土地市场一片火热，高价地不断涌现，究其原因：其一，地方政府进入下半年着手加快土地供应力度，迫于地方债务的压力，集中推出优质地块。地块综合素质佳，优质地块的稀缺，吸引众多房企抢滩，尤其大型房企自身实力比较雄厚，出手抢高价地，加大了对优质地块的争夺力度。其二，从去年以来，全国楼市一路走好，销售资金回笼顺利，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求。其三，从去年下半年以来，楼市成交呈量价走高趋势，市场在不断地消化库存，部分房企“储粮”明显不足，需要及时补仓增加后期的货量。当前地产行业环境处于乐观向好势头，开发商对楼市预期充满信心，更是不惜代价抢夺“意中地”。

近期，全国城市高价地集中出现，引来媒体广泛的报道，房价上涨预期不断加剧，更是引发部分购房者恐慌入市。“高价地”连出，再次引起监管层的重拳整治。9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。座谈会上表示，命令热点城市加大住宅用地供应力度，并对大企业、大地块进行挂牌重点监管，将严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。此举对地方政府会产生一定的威慑作用，但地方政府迫于债务压力，对于推地增加土地财政收入的需求仍然存在，推地积极性依旧高涨。而且，最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定，地方政府很难干预，而房企资金面良好，拿地热情也不会降低，预计未来全国土地市场仍将有高价地出现。

反观作为三四线城市的东莞，第三季度的土地市场表现不俗，呈供需两旺的格局。从土地供应来看，第三季度东莞土地供应合计44宗，面积216.85万㎡，环比增加13.79%，同比增加50.85%，创下历史每个季度以来的高峰。其中，商住地供应19宗，面积合计109.68万㎡，环比增加113.44%，同比增加217.93%。商业用地4宗，面积合计7.56万㎡，环比增加41.47%，同比减少57.81%。工业用地16宗，面积合计91.57万㎡，环比减少28.22%，同比增加3.02%。与去年同期相比，商住地增幅最明显。进入下半年，政府着手加快推地节奏以适时补充财政收益。

从成交来看，2013年第三季度东莞土地市场成交36宗，面积180.56万㎡，环比增加14.83%，同比增加44.07%，为近9个季度以来最高。其中，商住地11宗，面积合计84.83万㎡，环比增加122.57%，同比增加198.69%，成交量创下近10个季度以来的高位。今年第三季度东莞土地市场冷热不均，优质地块较为抢手。桥头一宗商住地被企业疯狂抢夺，最终宏远地产以167轮、溢价117%强势拿下，主要是该项目靠近谢岗的粤海项目，受粤海项目的利好，使得不少开发商也想在桥头分一杯羹。而麻涌2宗商住地、石碣1宗商住地挂牌出让，因无人问津而流拍，市场冷热不一。流拍的三宗地块商业比例较大，占比为30-50%，反映经济欠发达镇区，商业发展尤其落后，商业占比较大的项目将会一定程度上增加后期开发风险，让不少开发商打退堂鼓。麻涌由于靠近广州新塘的地缘优势，再加上水乡片区规划的利好因素，近年麻涌楼市成交有明显起色，但麻涌过往是一个以发展农业为主的镇区，当地消费力明显不足，商业发展十分不成熟。石碣靠近城区，越来越多消费者进城消费，区域的商业发展相对落后。为此，麻涌、石碣的商住地由于商业比例较大，而片区的商业发展十分不成熟，无疑加大了开发商后期开发的潜在风险，导致地块均以流拍收场。

从成交价格与溢价率来看，今年第三季度，今年第3季度商住地成交楼面地价3152元/㎡，环比上升28.36%，同比上升22.57%。商住地楼面地价走高，归功于热点区域的优质地块受到追捧，拉高整体楼面地价。而本季度商住地溢价率为15.47%，连续5个季度走低，主要是，一方面本季度成交的地块综合素质参差不齐，另一方面，主要是本季度成交的优质地块，起步价高，将部分资金实力偏弱的开发商拒于门槛，这部分地块拍卖价格上升空间十分有限，导致溢价率相对低位。

从拿地房企来看，进入下半年，政府加快推地步伐，其中不乏一些优质地块上市，万科、金地、万达、碧桂园等全国品牌开发商集体出击拿地，成为今年第三季度的一大亮点。在行业环境持续走好的情况下，全国土地市场一片火热，高价地热潮从一二线城市向三四线城市蔓延，东莞本季度的土地市场也呈现供需两旺的格局，品牌开发商继续拉长战线，在东莞跑马圈地，而本土的宏远地产、鼎峰地产继续扩大版图，分别在桥头、企石拿下一宗商住地。万科、金地、碧桂园等全国品牌开发商具有雄厚的资金实力和成熟的开发经验，当前越来越多企业通过高周转的模式不断扩展规模来提升利润总量，继续在东莞拉长战线，扩大版图，未来行业集中度将会进一步加剧。