2013第三季度全国高价地频现 东莞土地市场供需两旺

2013年第3季度东莞商住地之最

四、后市展望

国土部喊话严防高价地，房企拿地逐渐回归理性。

9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。座谈会上表示，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“高价地”，并对大企业、大地块进行挂牌重点监管，将严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。从理论上说，国土部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数“高价地”的产生。但是地方国土系统在控“高价地”上相对被动，一方面土地征转的成本逐渐提高，另一方面，地方政府迫于债务压力，对于推地增加土地财政收入的需求仍然存在，推地积极性依旧高涨。而且，最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定，地方政府很难干预，房企资金面良好，拿地热情也不会降低，预计未来全国土地市场仍将有高价地出现。

高价地频繁涌现，给予楼价持续上涨的强劲信号，已在一定程度上影响市场预期。高价地效应在蔓延，房价上涨预期加剧，引发部分购房者或恐慌入市，这与国家控制房价涨幅的预期相背离。“高价地”连出，再次引起监管层的重拳整治。目前，北京试点“限房价、竞地价”的土地拍卖方式，江苏、安徽等城市出台“限地”令等，国土部喊话严防高价地，预计第四季度各大城市或会减少优质地块的供应力度，高价地热潮或会有望降温，房企拿地也将逐渐回归理性。

完成年度土地供应计划缺口，预计第四季度东莞土地将维持活跃的供应量。

进入第四季度，市场进入尾声状态，为完成年度土地供应计划缺口，预计第四季度国土部门继续加大推地力度，土地将会维持活跃的供应量，一方面，进入年末，作为供应方的政府迫于债务压力，需要继续加大推地力度，以适时补充土地财政收益。而上半年，东莞土地市场供应相对紧俏，进入下半年，政府明快加快推地节奏，预计第四季度市场将会延续第三季度的土地供应热度，但是第三季度的土地供应量主要是由于虎门大宁四宗商住地的大大拉动，预计第四季市场相对缺乏占地规模较大的地块供应，整体供应量或有所下滑，但仍然维持相对活跃状态。另一方面，作为需求方的房企，对土地需求热度不减。在地产行业走好的环境下，开发商对楼市预期充满信心。而销售资金回笼顺畅，房企资金面相对宽裕，也需要购地补仓，扩大战略版图，为后市业绩提供开发量。

10月土地供应热度不减，预计第四季度土地市场持续升温。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止到9月27日，东莞将有19宗地块挂牌出让，面积合计71.77万㎡，其中商住地10宗，面积合计41.95万㎡，商业用地1宗，面积合计2.41万㎡，工业用地7宗，面积合计23.2万㎡，其它用地1宗，面积合计4.21万㎡。从目前10月的土地挂牌出让来看，土地供应热度不减，预计第四季度土地市场将会持续升温。10月挂牌出让的10宗商住地中，全是镇区地块，包括麻涌、茶山、大岭山、黄江、塘厦、高埗、沙田等，其中，塘厦大坪村有两宗商住地出让，占地面积分别是89926㎡、50900㎡，两宗地块曾在去年挂牌出让，因无人报价而流拍。而就在今年6月，东莞市忠诚投资有限公司曾拿下塘厦大坪村一宗商住地，地块所在区域景观资源优势，靠近深圳，可直接辐射深圳需求。但是地块周边有高压线、山坟影响景观资源，或成为地块的一大硬伤。但随着开发商可通过其他途径包装，并弱化劣势的地方，地块再出让，能否顺利成交，仍有待观察。此外，黄江有一宗占地面积达到92054㎡，容积率为2.2，起拍楼面地价为1750元/㎡，未来可开发洋房、别墅等综合产品。随着深圳北的价值被逐步认可，黄江等区域的楼市发展潜力不可小视。继7月份麻涌漳澎村两宗商住地流拍后，10月两宗地块再次挂牌出让，出让条件和此前一致。两宗商住地商业占比达到30-50%，商业比例较大。麻涌由于临近广州的地缘优势，再加上水乡片区的规划利好以及麻涌政府叫停自建房的政策，未来麻涌市场将迎来一轮全新的发展，土地价值将明显飙升。麻涌市场被看好，尽管两宗地块的商业比例较大，而麻涌的商业发展欠发达，但按照麻涌的房价仍存在较大的上调空间，仅890元/㎡的楼面地价相对低廉，预计未来住宅部分利润空间可观，本次两宗地块再次出让或有望顺利交易。