瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　第一部分：回顾

　　(一)2013年宏观经济形势回顾

　　经济“震荡”低迷不稳 出台政策刺激内需

　　年度关键词：中国大妈，钱荒，信贷收紧，十八大三中全会，贷款七折利率下限取消

　　2013年4月受国际国内经济环境的影响，黄金价格大跌，这时涌现出 “中国大妈”抢金热潮，但6月最后一周国际黄金价格继续下跌至330元/克，“中国大妈的黄金梦”被这一噩耗击碎，截止目前多地金价已破300元/克大关，部分地区低至287元/克，就今后国际金价走势来看，继续回落几率较大，所以投资不能过度依赖黄金。

　　6月份爆发的“钱荒”，主要是对银行敲醒警钟，期限错配问题使整个市场瞬间失去了流动性，导致资金紧张，但并没有影响到实体经济。对于房企来说，因资金紧张房贷额度收紧，无法正常签约销售;对于购房者来说，贷款条件严格了，放款时间变长影响其购房动力。

　　经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。其中，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，取消贷款下限后，将提升商业银行自主定价能力，对促进金融支持实体经济发展、经济结构调整与转型升级具有重要意义。

　　11月中央召开十八届三中全会后，未来经济政策走向成为业内业外翘首以待的关注点，本届政府以“稳增长、调结构、促改革”为主基调，在稳健货币政策环境下，调整资源配置结构，利用市场经济之手推动社会和经济发展。随后一系列政策动向释放，如扶持实体企业、房地产调控需要差异化和去行政化、加快户籍改革等，目前这些政策效果逐渐显现，企业发展信心增强，激发了创业热情，给社会经济发展注入活力和动力。

　　(二)2013年全国房地产状况回顾

　　1、政策：延续维稳，年初定目标、年中空档期、年末控速度

　　年度关键词：国五条，限高价地，二套首付提高、小产权房，新土改

　　2013年年初横空出世的“新国五条”并未HOLD住全国房价上涨的势头，年中房地产市场 “抢地潮、高价地频现”成为最抢眼的关键词，钱荒闹市与信贷收紧并未对楼市快速前进的步伐产生太大的阻力，全国房地产市场依然涨声一片，面对房价上涨过快的压力，国土部要求四季度切实稳定土地市场，严防高价地，抑制高价地出现，为完成年初的控制控价目标，部分房价上涨过快的城市在年末不得不又拿出“限购限贷，提高二套房首付”杀手锏达到短暂控制需求，抑制房价增速的目的。

　　十八届三中全没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容，但专家表示，不过多地提房地产调控，不等于不进行房地产调控，只是更强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。

　　三中全会后房产税试点扩围、新土改、小产权房处置等一系列改革细则将在2014年出台与执行。

　　2、楼市：全国楼市成交量创历史新高 各地房价涨幅分化明显

　　2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。从政策层面看，由于2012-2013年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期，全国楼市一路畅销。一季度受“国五条”预期和季节性回升等多重因素带动，购房需求持续释放，销售额同比增速持续在40%以上;二季度伴随调控细则落地，销售业绩增速回落但依然平稳运行;三季度以来房企主动加大推货和营销力度，销售业绩逐月上升，10月份达到全年峰值，多家品牌房企取得单月销售历史最高;而11月开始由于多城市密集出台楼市收紧政策，中央层面出台统一房地产登记平台政策及年末商贷额度受限，银行的按揭放贷积极性降低等多方面因素的影响，购房者预期受到明显影响，导致全国商品住宅的销售增速小幅回落，估计全年一手住宅成交面积约有115,334万㎡，较2012年约101,881㎡上升13.2%。

　　而房价涨幅方面，市场严重分化，冷热不均，市场分化是今年市场的显著特征。“北上广深”一线城市房价涨幅同比超过20%，房价涨幅领跑全国;内地楼市的火热态势也不仅限于一线城市，南京、武汉、长沙、郑州等部分二线城市房价同比涨幅在10%至20%之间，但整体来说以“稳”为主线;而三四线城市虽然房价有所上涨，但住房市场出现显著滞销现象，导致库存增加，房价逐步出现下跌的迹象，像温州、鄂尔多斯等城市因供求失衡、经济下滑等多重因素的影响，房价连续下滑20多个月。