2014年初春东莞楼市延续放缓态势 成交骤然降温

　　据东莞中原研究部对市场数据监测显示，1月份住宅销售排名前十的项目基本以刚需产品成交为主。其中万科金色城市位于塘厦行政中心区，其产品结构趋小、购买门槛较低、品牌力及非毛坯修的吸引力尚佳，甚受塘厦地缘客户青睐，目前一期已卖完。热点区域如凤岗、塘厦、沙田和供应偏紧区域如东城、高埗等，这些区域出现新品入市，也有效刺激客户迅速置业，为2014年楼市打了一个良好开局。

　　(七)后市展望

　　▲房产政策调控处“空档期”，短期内东莞楼市受影响不大。

　　2014年3月十二届全国人大二次会议，会上将宣布人大立法通过的重要改革，其中包括征收环境税、修改预算法等。年内房产税改革、不动产登记政策、户籍制度改革等相关房产政策预期增强，政府新改革重心是推高经济增长。然而，疏导的对象为房地产市场，新改革政策通过立法、实施到正式见效，还需经历一定的时间历程。未来2月更多是政府改革的“酝酿期”，也是一个“空档期”。虽然中央政府房产政策预期逐渐增强，但现阶段下开发商更多还是考虑东莞本身状况而定，因此预计短期内东莞楼市受房产政策环境影响始终不大。

　　▲银根持续收紧，短期内对楼市造成一定影响 。

　　信贷政策将持续收紧。主要由于：一、去年7月20日起央行全面放开贷款七折利率下限，人民币实现单边利率市场化。利率化催使银行的趋利性增强，虽然银行进行价格战的可能性不大，但信贷资源抢夺战难以阻挡，银行将更倾向更具潜力、风险较低的行业。二、国家对房地产的重新评估，也催使银行对房地产信贷市场的担忧增加。近期不少银行一次性付款的优惠加大，首套房优惠逐渐减少或难以再现。三、受2013年下半年房贷积压单子过多和目前银行贷款额度仍偏紧的双重影响，目前办理房贷仍在排队。年末压制的一批信贷需求已在年初实现大释放，而1月份银行较大的信贷放款额已提早透支今年的信贷额度，未来资金环境收窄不言而喻。四、去年6月底开始出现钱荒现象，这也是一个征兆。美国退出QE导致各国资金面都比较紧张，在这种情况下，今年利率想要有更低的优惠更是难上加难。五、海外热钱大量撤出中国，市场资金流动收窄。

　　▲2月份楼市成交先低后高，节后缓慢回暖。

　　2月东莞楼市成交将有所下滑。主要是由于：一、1月一反以往传统的淡季规律，1月有多个纯新楼盘已提早入市且不少项目加推，取得不错的成绩。二、2月头一个星期正值春节，大量市民返乡探亲或外出度假。三、2月不少企业开工较晚，大量市民返城推迟到2月中旬或更后。同时近期天气大幅降温也将造成营销现场来访较少，人气不足。四、工人返城较晚，工程现场迟迟未开工。五、春雨降临，也将导致一些项目工程无法正常施工，工程进度慢影响市场供应成交。六、据东莞中原研究部对价格备案监控显示，预计2月份开盘项目较少，主要有清溪盛和雅居、南城君珆花园、东坑金达锦绣东方等。

　　▲年内价格看涨态势不变。

　　随着城轨开通渐近，不少开发商更打着轻轨物业升值空间大的旗号，加快推货速度，价格中枢水平上升。去年东莞土地拍卖的火热行情将推高市场预期，价格看涨情绪难以下降。从1月份东莞楼盘推货情况看，纯新楼盘客天下·君临长安、南城世纪城幸福公馆和天骄御品为热点区域项目，供应偏紧与城镇发展反差将催使成交价格走高。其次，后起之秀石碣有盈拓御江、道滘有君汇半岛花园，两者分别由于东城东概念加强、东莞大道延长线开通影响等，成交价格或趋于上行。正好这些全新项目产品部分将在2月持续发售签约。市场中大部分项目营销策略尚未敲定，导致价格定位相较去年持稳。但整体上，年内东莞价格看涨态势不变。

　　▲总价高的物业将成为近期推售热点。

　　知名大型房企与银行有一定的合作关系，相应较容易得到比较大的信贷额度，且作为上市公司也具备更多融资渠道，因此其受信贷收紧影响尚不大。但银根收紧对中小企业的冲击比较大。利息负重促使中小房企难以等待，将加快推售现有货量。由于目前银行对首套房优惠逐渐减少或消失，对高总价产品优惠加大，如大户型产品的房贷发放更痛快。那么开发商将更倾向推大户型、商铺等物业，总价高的物业将成为近期推售热点。