2014年初春东莞楼市延续放缓态势 成交骤然降温

　　东莞楼市成交仍然出现较大幅度放缓，1月降温迹象表露无遗，体现在如下几个方面：其一，从成交的绝对值的同期纵向比较来看，本月住宅成交41.95万㎡，与过去四年同期相比：2010年49.66万㎡、2011年55.63万㎡、2012年14.14万㎡、2013年62.82万㎡，今年1月份的成交量处于四年同期第二低位，仅高于2012年的成交量。其二，从月度走势来看，本月住宅的成交量为近25个月的第五低位，为2012年5月楼市回暖以来的第二低位，仅高于去年2月春节的成交量，充分反映市场延续去年年底的放缓态势。其三，从个盘成交情况来看，剔除部分全新项目和尾盘项目影响，本月东莞住宅有146个楼盘成交记录，其中有110个楼盘成交环比出现回落，这意味着1月在售项目有75%的楼盘成交放缓。其四，从区域成交来看，东莞住宅有33个区域成交，其中25个区域环比出现回落，21个区域同比回落。从2012年5月份至2013年11月，这波行情经历了回暖到高涨期，市场需求被消化得七七八八，预计1月东莞楼市逐渐进入新一阶段的累积期，市场将会步入阶段性放缓时期。

　　从楼价表现来看，2014年1月东莞住宅均价为9273元/㎡，环比下降0.62%，同比上升8.28%。其中，普通住宅中位价格为7666元/㎡，环比2013年12月的7463元/㎡上升2.72%。全市162个楼盘连续两个月有普通住宅成交，70%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，价格上浮和下跌的楼盘数大体持平，反映整体价格以稳为主，开发商定价偏向于理性。

　　从库存走势来看，截止2014年1月底东莞住宅存量为496.万㎡，比上月有所走高，消化周期为7.99个月。由于1月东莞仍然有不少全新项目入市，供应量活跃，而成交趋冷，导致库存短期内走高。尽管住宅消化周期有所回升，但是上半年市场供应偏紧的格局难以改观，主要有几个原因：其一，春节前后雨水多，大量劳务工人返乡过年，往往是一年的施工淡季，工程进度导致不少项目未能赶在上半年入市。其二，银行每年都有一定额度的房贷，预计在开年后房贷紧张的现象或会有所缓解，将会促进成交量回升，其三，春节过后将会迎来返城高峰，大量新莞人将回到东莞重返工作岗位，市场将逐渐恢复常态。今年上半年东莞楼市供应偏紧的格局难以改观，开发商应抓住时机，加快工程进度，赶早入市。

　　从房企表现来看，万科地产凭万科金色城市、万科四季花城、万科朗润园、万科金悦香树等16个楼盘集中成交吸金7.2亿元遥遥领先，稳坐冠军宝座。万达凭借厚街万达广场和东城万科广场成交3.5亿元位居第二。光大地产主要由于天骄御品新入市成交助增本月收金3.1亿元，紧追万达。销售额排名前十的开发商有4名为本土企业，而外来地产刮掠市场份额势头非常强。

　　(一)新增供应状况

　　2014年1月东莞新增商品房供应总体情况：(商品房包含厂房数据)

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2014年1月共32个项目出现新增供应，总供应64.86万㎡，面积环比2013年12月大幅下降28.76%，同比2013年1月大幅上升109.56%。2014年1月东莞商品房各大物业类型供应量全线亮绿灯，因进入春节淡季尚属正常现象。普通住宅供应量爆发增长，同比2013年增幅达218.38%。由此可见，2014年传统的春节淡季难阻部分开发商高涨的推货热情。

　　临近春节，住宅供应环比明显放缓为56.99万㎡，但创下历史同期第二高位。

　　2014年1月东莞住宅供应量达56.99万㎡，同比2013年上涨177.58%，同比2012年上涨187.28%，创08年以来同期第二高位。主要由于：一、临深片区为热点片区，市场被开发商看好，加快供应节奏。如凤岗有名流印象花园、锦绣又一城和凤雅颂供应;塘厦有万科金色城市供应;樟木头有中惠·香樟绿洲等供应。二、个别供应长期偏紧区域，市场机遇更大，如石碣、东城、茶山。三、近两年土地市场火热行情助推开发商加大房产开发步伐。四、信贷持续收紧，资金面收窄催使开发商加快推货。从而掀起1月份的供应热潮。但供应量环比明显放缓，主要是因临近春节卖方推货及买房购房心态均有所下降。