中原：东莞2014一季度城区认筹不理想 临深片区火热

　　一、一季度区域楼市观察

　　说明：

　　1.七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　2. 三类镇区划分：

　　根据最新普通住宅价格标准，同时，根据各镇区楼市实际情况，将政府划定的一类镇区中的茶山划入三类，我们将东莞各镇区划分如下：

　　一线：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、万江;

　　二线：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪;

　　三线：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山;

　　总体叙述：

　　2014年第一季度，1、2月逢中国传统春节假期，东莞大量外来人口返乡，本地及留莞人员则忙于筹备节日、走访亲友，楼市来访量急剧下滑，东莞楼市步入传统淡季。

　　而春节假期过后，迈入传统3月小阳春阶段，由于楼市信贷环境并未如以往般放松，延续去年下半年的紧缩状态，银行房贷利率仍普遍上浮10-20%，加上杭州等地个别项目的降价情况引起楼市降价论调的风声四起，加重在楼市高企下客户的观望情绪。

　　在此情况下，开发商或通过特价房、低首付、二三级联动、电商等多种手段推售其产品，或因项目认筹量不足延长蓄客时间，推迟新产品开盘，或推售车位、商铺等非住宅产品缓解资金回笼压力。

　　从整体市场来看，虽然个别项目加大其优惠促销力度，城区个别项目甚至打出“6”字头广告吸引购房者，但目前市场推售特价房等项目主要是为了“清货”，通过特价房等手段推售其在售余货，但多数推售新品项目仍然以高价入市，东莞楼市整体项目价格仍然高企，购房者持币观望，开发商放缓其住宅产品推售步伐，楼市供需双方进入博弈期。

　　1、城区：项目普遍认筹不甚理想，特价房、电商、低首付等手段频出。

　　随着城区项目产品供应的持续紧缩，城区项目住宅均价从去年开始不断上涨，客户在城区高企楼市下观望情绪渐浓，虽然进入2014年第一季度，在银行信贷持续收紧、外围城市降价风波下购房者观望情绪加剧，城区项目推售愈加受阻。

　　在此情况下，城区大多数项目仍然企稳高价，一方面，虽然遭遇外国城市降价风波，但宏观环境还是利好楼市，房企仍对东莞楼市持乐观态度，一季度积极拿地布局东莞市场;另一方面，虽然楼市现时推售遇冷，但由于楼市去年成交火热，房企资金回笼理想，多数项目暂时仍不急于降价冲量，并且城区仍处于低库存状态，供应长期偏紧，多数项目仍采取低首付形式降低客户入市门槛，如恒大御湖、格兰名筑等，虽然中央财津利用低首付手段令项目走货较为理想，但经历了去年年底多个项目的低首付冲击后，城区购房者亦对此手段产生免疫，普遍想借低首付手段达到高价冲量目的的项目未能如愿。