中原：东莞上半年土地市场不温不火 下半年有望升温

　　成交价格：1-6月，全国300个城市成交楼面均价为1245元/㎡，同比上涨21%;其中住宅类用地成交楼面均价为1758元/㎡，同比上涨24%。

　　溢价率：1-6月，全国300个城市土地平均溢价率为13%，较去年同期下降1个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为13%，较去年同期增加4个百分点。

　　点评：2013年全国土地市场一片火热，高价地轮番上演，得益于旺市中的资金宽裕。2014年年初全国多个土地市场依旧延续去年年底的热度，土地市场良好开局。随着新房市场的持续颓势开始蔓延至土地市场，二季度土地市场迅速转冷。今年上半年土地市场各项指标逐渐走弱，流标率持续上升，底价成交率维持高位，而各线城市平均溢价率处于下行空间，开发商取态由积极转向谨慎。

　　四、东莞土地市场

　　(一)、土地供应

　　1、在扫黄和财政的双重压力之下，上半年东莞政府推地力度不减。

　　上半年商住地供应量略有所增长，商业供应量爆发增长。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞土地市场供应69宗地块，面积合计331.25万㎡，环比减少28.75%，同比增加2.56%，为2012年以来最高，2000年以来第四高位的供应量。从各类型的土地供应来看，其中商住地供应21宗，面积合计116.4万㎡，环比减少50.07%，同比增加61.28%，商住地供应量比去年同期明显激增。商业用地供应24.4万㎡，同比去年同期增加127%，工业用地供应185.8万㎡，环比减少18%

　　2014年上半年市场多种利空因素增加，信贷持续收紧直接提升购房者的入市成本。全国多个城市降价潮风声四起，客户观望情绪增加。今年来房地产开发投资较为低迷，经济增长面临着下行压力，地方政府频繁出台宽松政策进行救市、托市。信贷收紧引发的市场进行自我调整，政府的“救市”短期内产生的效果甚微，市场进入深度调整中。土地市场深深依附在宏观经济环境和房地产市场环境中，土地市场也出现明显降温。但从东莞政府的推地情况来看，上半年东莞土地供应量基本能延续去年的供应热度，整体供应量依旧不俗，政府推地热情不减，主要有几点原因：其一，东莞受到“扫黄”影响，与扫黄相关的酒店、KTV、餐饮等行业受到牵连，短期内对东莞的经济带来一定的负面影响。东莞政府在扫黄和土地财政的双重压力之下，通过卖地增加财政收入、房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。其二，尽管宏观环境的显著变化，但东莞房地产毕竟受到外围城市和经济的影响较为甚微，短期内的楼市状况并不影响长远的楼市预期。其三，商业用地供应放量，对拉动整体供应量的作用大。国际经济的低迷不振，外贸出口对经济的贡献度在不断减弱。为焕发经济增长的新活力，东莞政府在致力于经济转型升级和产业结构的优化，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措。拉动内需，促进消费，成为东莞政府频繁加大商业用地的推地力度的根本动力。今年东莞商业用地供应9宗，而去年同期供应仅3宗，商业用地供应的放量对整体土地供应的拉动作用明显。