中原：东莞11月住宅成交创年内新高 12月或翘尾收官

四名提前完成去年业绩额，五名冲刺压力巨大。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，今年前11个月万科共收获71.72亿，已完成去年全年业绩的86%，离去年全年业绩83.69亿元还剩下近12亿的差距，据监测万科金色悦府将在12月入市，南部湾·万科城也将在年底前再推一波，考量其它项目贡献力度不够大，预计在最后一个月万科将有可能加大其它可售物业如商铺、写字楼和车位的推货量，尽力弥补业绩差距。

排行前十的房企中，已完成去年全年业绩额的成员再添两名，包括万达和光大。不能否认富盈在三季度开始旗下多个项目率先降价跑量，经过几个月的战役已完成去年业绩的95%，加上由于旗下在售项目超过10个，无容置疑要完成去年全年的19.08亿胜在必握。而其它房企由于与去年业绩差距较大，且当前在售项目不多或贡献力不足，因此在年底冲刺压力巨大，相信大部分已无力回天。

（七）后市展望

● 政策：限购限贷政策放松空间扩大，市场预期稳定向上。

随着多地城市限购限贷政策放松政策出台，从上级省到县级市执行令逐渐下达，政策细则加强细化并逐步落实已经历几个月，整个市场政策环境放松空间扩大。加上多地根据自己城市因素制定并出台各种放宽限制、加速促市的规定细则，如上海调整普通住房标准调整、江西推出“18条”，买房不限套税费可减免等等。入市门槛降低、购房成本减少、优惠增加等利好盘活市场，促使预期稳定向上。

● 资金面：央行下调存贷款利率，市场资金面偏松。

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。这是继2012年7月后，两年多来央行首次降息。央行的降息将有利激发市场活力，令到市面资金流动性趋向宽松。另一层面，此次央行降息的利好因素将刺激A股上涨，股市流入资金量增多，预计部分资金将变相分流入房地产行业，促使楼市资金流动性增强。

● 供应：年底多盘集中推货冲刺，楼市供应趋热。

岁末冲刺关头，楼市供应趋热，推货节奏有所紧凑，究其原因：一、为加快出货，许多项目抢先拿下楼栋预售许可证，楼市供应持续。二、前三季度受市场低迷影响，许多项目走货速度较慢，造成楼市中加推的营销动作对比往年要少，在接下来最后一个月，将会有部分开发商加大推货力度冲刺。三、由于知名品牌房企更重视年度业绩考核，其中万科、碧桂园、金地等房企将加大旗下可售房源的供应量，尽全力冲刺。

● 产品：刚需主导市场，改善需求释放量增大。

据东莞中原研究部对监测数据统计显示，珠江观澜御景、东江华府、紫荆1号等30多个项目预计在12月入市。从产品结构看，以刚需为主导，其供应比重明显上升，利好刺激促进楼市成交量。由于目前市场大环境持续好转，房贷政策放松和央行降息的利好叠加将很好地刺激改善型客户加快入市，加上年末许多楼盘尤其是大户型的促销优惠比较多，被压抑多年之久的改善需求将逐步得到释放，预计年底改善需求的释放更加明显。

● 营销：各种大小活动密集交替，高度聚集市场人气。

据东莞中原研究部监测显示，今年许多项目销售处于尾盘状态，而新盘中比较多的位置稍偏，而且整体定价偏高，造成许多市民看房热情不如往年高。此外，今年楼市变化多以及经济环境改善不大也打压了许多客户买房的心情。可见通过举办各种主题活动增加来访量，提升营销现场人气，促成提升有效筹量，变得非常重要。

进入今年最后一个月，各大房企上演业绩冲刺战，各种大小活动将密集交替展开，包括有：1、节日活动。围绕平安夜、圣诞节、元旦等主题展开，借助这种喜庆温馨的节气，吸引更多家长带领小朋友一起玩乐，充高现场人气。2、尾盘岁末钜惠。主要是通过促销优惠活动吸引客户上门。3、业主答谢会。通过邀请老业主参加斯维加斯夜宴、表演节目大抽奖等活动，增强企业与业主的联系，塑造企业品牌形象，增强企业竞争力。4、加大网络、信报媒体、T牌广告投放，提高项目知名度，提升市场影响力。