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中原:东莞11月住宅成交创年内新高 12月或翘尾收官

来源:  东莞中原研究部 东莞房掌柜  2014-12-03 06:21:37
[摘要]11月,在政策、供应、优惠等利好因素重叠影响下,东莞住宅楼市反应颇为强烈,市场活跃度迅速恢复,住宅成交70.55万㎡,环比上升18.06%,同比下降6.73%,创下年内新高位,提交了一份出乎意料的好成绩。踏入12月, ...

● 价格:尾盘和新盘火热交锋,市场价格呈现两极分化。

目前,楼市正处在多量尾盘和新盘的火热交锋阶段,抢客战逐演剧烈,市场价格呈现两极分化。一方面,一些房企惜售心态较重,让在售项目保持“顺卖”或部分新盘定价走高。另一方面,尽管央行降息对开发商和购房者带来一定的优惠,但难以改变楼市处于下行轨道的大趋势,尽管降息带来市场预期的升高,但开发商马上涨价的可能性不大。从整体市场看,今年经济在下行,信贷在收紧,许多开发商前三季度资金回笼缩水严重,能撑到年底不容易,又出于业绩冲刺和资金回笼的考虑,开发商不会轻易涨价,更多是借助利好的政策去库存。如年底尾盘加大清仓优惠力度,品牌房企增加岁末促销优惠,部分新盘理性定价或低于市场预期等。

● 成交:年底冲刺战火连天,预计12月或 “翘尾”收官。

最后的冲刺时刻已来临,大部分开发商距完成业绩仍有较大差距,必将加猛火力出货,12月东莞住宅成交市场可谓战火连天,东莞中原研究部认为12月或有望翘尾收官,究其原因:1、刚需供应比重上升,有利带动成交量上升。如万科金色悦府、东江华府、紫荆1号等项目的主力户型均为刚需户型。2、新增住宅供应集中在需求旺盛的区域和供应偏紧的区域较多,十分利好带动楼市成交。3、品牌房企冲刺力度大,如万科、碧桂园、金地。4、房贷新政继续刺激楼市,尤其是改善购房需求释放量越来越大;5、央行降息将助客户节省一笔购房开支,利好带动客户入市置业。6、岁末冲刺时刻,部分房企推出不少购房优惠回馈客户。7、二三级联动加大,通过中介的分销能力加速库存楼盘的消化速度。

● 央行降息利好不宜高估,年末出货是第一选择。

中国人民银行自2014年11月22日起,央行下调金融金钩人民币贷款和存款基准利率,其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2。

对此,东莞中原研究部认为:一、从降息背景层面看,目前国内经济下行压力较大,社会企业融资成本高、经营难等问题逐显,此次央行通过降息降低企业融资成本,缓解企业融资压力,刺激经济发展。二、从降息的节点看,此时推出政策恰是时候,市场调整需要一个过程,到明年年初起可以实行,利好调整影响明年市场。三、从政策的内容看,存款上浮上限由1.1倍扩大至1.2倍,意味着利率市场化加速推进,银行部分利润向实体经济让渡,同时银行将开出更高的利息吸纳存款。此次央行采取不对称的降息,一定程度上收窄银行利润空间,但从促进经济稳增长的角度考虑,有利改善企业负债率过高的问题,改善经济资金链的运行,推动实体经济发展,实质更利于银行信贷、收债,保持资金滚动畅通。四、从购房者角度看,贷款利率下降自然助于节省一笔不小数目的购房开支,以20年100万元贷款为例,如果按照基准利率计算,购房者在降息后可以每月减少月供234元,20年可以减少4万多元的利息支出;以30年100万元贷款为例,则月供少还261元,30年可以减少7.8万元的支出。短期内对引导客户入市具很好的带动作用。五、从开发商角度看,市场预期固然会升高,但马上涨价的可能性不大,主要基于今年业绩冲刺和资金回笼的考虑。众所周知,今年东莞有许多房企销售业绩不甚理想,导致企业资金回笼不足,当前已近年底又值购房旺季,出货已成为开发商的第一选择,因此大部分开发商们不会考虑马上涨价,更多是等到明年再说,但另外会有部分去化比较理想的项目的优惠折扣有所收回。从银行角度看,此次银行5年期以上贷款基准利率下降0.4个百分点至6.15%,等于在原基准利率的基础上打个9.3-9.4折,那么银行出于自身企业利润考虑,将会把先前针对部分优质客户推出的9折-9.5折贷款利率优惠减少或收回,意味着对消了很大一部分优惠,实质上客户真正能享受到的贷款利率优惠并不大。从政策促市成效来看,不宜高估央行降息的利好,对市场预期不宜过分乐观。余额宝、互联网基金等网络金融产品抢饭碗,目前银行存款低的压力不容忽视,银行能否有足够的储备金支持和满足全社会信贷需求还不好说。加上从长期来看,难以改变楼市下行大趋势,因此预计此次央行降息的促市作用有限。

综上所述,此次央行降息对资本市场整体影响是正面的,助于提振市场信心,但其利好作用的大小仍需看市场数据的变化,数据胜于雄辩。对于开发商而言,央行降息利好不宜高估,眼下年末出货最紧要。

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责任编辑:詹奕华

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