中原：2015上半年东莞商业供应活跃 商铺成交大幅降温

（三）、写字楼

1、写字楼供需两旺，均价环比小幅上升9.57%。

据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万㎡，比2014年同期上升265.43%，供应套数为296套，可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸中心等项目成交拉动。

2、品牌效应强烈刺激，写字楼成交快速上升。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞写字楼成交329套（4.39万㎡），按套数同比去年同期上升25.57%。随着品牌项目增多，万科、万达品牌效应强烈刺激写字楼成交明显升温。价格方面，上半年写字楼成交均价为9514元/㎡，同比去年同期上升9.57%，主要由于今年上半年有高单价项目成交突出拉动，如万科大厦和东城万达广场。

3、中高端写字楼成投资新宠，品牌和地段因素的权重增大。

过去，东莞写字楼市场发展不够成熟，包括档次、地段、开发品牌等方面相对比较差，加上受到东莞经济影响，工厂比较多，服务、商贸等中小企业较少，造成东莞写字楼空置率比较高。但仍有不少开拓者试水东莞写字楼市场，近两三年出现了东城万达广场、宏远康城国际、世界鞋业总部基地、虎门港企业总部大厦、万科大厦、福禧大厦等幢幢写字楼。从近两年的交易看，品牌、地段等优势更突出的写字楼逐渐走热市场，而其它写字楼成交严重受挫。这种现象在今年上半年交易中越发凸显。如万科大厦、东城万达广场和环球经贸中心的成交相对比较出色，分别是40套、45套、20套，而其它较多项目交易套数可谓寥寥几套。这也体现出客户投资写字楼时越来越注重品牌、地段、档次和升值潜力，尤其是品牌和地段因素的权重明显增大。

4、万科、万达等品牌项目成交相对突出，助涨全市写字楼均价。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，上半年写字楼均价为9514元/㎡，环比同比均有所上升，主要由于上半年万科大厦和东城万达广场成交较为突出，而品牌项目的产品品质档次相对较高、价格也较高，从而助涨全市均价。

5、写字楼成交总价以100-150万为主，均价为10600元/㎡。

据东莞中原研究部监测数据显示，总价为20万以下的写字楼成交相对显眼，但值得注意的是，上半年总价小于20万的写字楼仅集中在盛都花园，而该项目交易属于非正常市场行为，因此我们认为上半年写字楼成交中总价在100-150万的写字楼成交最显眼，包括有东城万达广场、万科大厦、棕榈泉等10个项目共同成交，其成交均价为10600元/㎡。

（四）、三级及租赁市场

1、6月商铺放盘均价小幅回调，至21269元/㎡。

从东莞三级市场商铺放盘均价月度走势来看，2015年上半年东莞商铺放盘均价高位调整,已回调至21269元/㎡，主要由于卓越时代广场、景湖时代城、世博广场等重点成熟商圈商铺集中活跃放租所致。

2、6月写字楼放盘均价小幅回调至10690元/㎡。

从东莞三级市场写字楼放盘均价月度走势来看，6月东莞二手写字楼放盘均价为10690元/㎡，环比5月小幅下降。由于扫黄后遗症，近一年企业倒闭现象陆续显现，市场需求减少以及高库存压力，导致写字楼放盘均价下滑。

3、中小面积商铺放租逐占主流，低总价商铺放租明显增多。

从东莞三级市场出租商铺放盘面积区间分布情况来看，小于80㎡的商铺放租仍成市场主流，主要有明珠广场商铺、恒大雅苑商铺、东城万达广场商铺、万科广场商铺、常平广场商铺等。从2014年-2015年上半年东莞三级市场商铺放盘租金总价区间分布情况来看，放租总价在2K以下的商铺比例明显大幅上升。今年上半年商铺放租总价主要集中在6K以下。