天为：东莞处于“价值洼地” 2016楼市有望上涨20%

广深楼价持续攀升，东莞处于“价值洼地”

据统计，2015年深圳新房住宅成交66450套，同比上涨58.7%；全市成交均价33426元/㎡，同比上涨39.4%；全市成交面积6658926.78平方米，同比上涨65.2%。2015年深圳新房住宅成交量超6万套，成交均价也破3万元大关，成交量价均是近5年来最高的。2015年全年广州十一区一手住宅成交92325套，同比2014年的71624套上涨28.9%；均价15207元/㎡，同比去年的15014元/㎡上升1.3%，接近持平。尽管2015年东莞楼市成交热闹，量价齐升，成交面积1083万平方米，突破千万平方米，成交金额突破千亿大关，双双达到历史新高。全年东莞市住宅成交94718套，成交均价达到9794元/㎡。临深片区成交25552套，成交均价则达到11201元/㎡。但我们依然可以看出东莞与“深穗”楼市价格差距明显，特别是临深片区价格差距相当大。

随着“莞惠深”城轨开通的临近以及东莞其它城轨线的快速建设，“莞深惠穗”半小时生活圈将形成。对于无力购买“深穗”房产的刚性需求购房者来说，白天在广州深圳工作，晚上回东莞消费休息已经成为可能。天为大数据研究中心预计2016年，无论是“深穗”刚性需求购房者还是“深穗”投资购房者将大批量涌入处于“价格洼地”的东莞。

股市资金回流收益稳定的房地产市场

美国股市和楼市具有较高的关联度，主要表现为大周期变化上的一致性。1991年开始，美国楼市和股市稳定上升，2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂，道琼斯工业指数开始高位盘整，房价指数增幅则直到2001年2月才达高位，其后皆回落，2002年触底反弹，二者基本同步。房价高点出现于2006年6月，道指于2007年10月触顶下滑。2009年3月前后，二者同步持续小幅反弹。值得一提的是，2010年9月之后，道指震荡上行，而房价指数却盘整下滑。

日本的股市与楼市，同样大体同步，关联度较高，只是后者波动的频率慢于前者。从全球史上最大泡沫破灭来看，日经股指于1989年底达到最高点，而地价指数1991年才见顶。1991年9月开始，地价持续下跌了15年，2006年6月 开始曾有波反弹，2007年6月增幅触顶。而股市1990年开始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出现一轮反弹，也是2007年6月到顶。

香港股市与楼市相关度非常高，比美国还要密切。回顾近10年，2003年4月，恒生指数触底，8月房价触底；2007年10月，股价创历史新高，2008年6月，房价也达高点，不过离1997年历史峰值仍然下跌了27%。

通过研究表明，股市与楼市存在一定正相关关系，但楼市大约滞后股市半年至一年左右。原因主要是相对房地产来说，股票类金融产品的流动性要高得多，故楼市上涨滞后于股市上涨。股市经历了2015年股市的大起大落，我们相信在2016年，资金将从风险较大的金融市场回流到收益稳定、风险偏低的房地产市场，东莞房地产市场有望迎来“量价齐升”的态势。

土地成本上升，开发商拿地坚决

土地成本是房地产成本中占比最大的一项。土地之于项目，正如面粉之于面包。过去两年时间，在供需极其不平衡的深圳市场，几乎每一次高价地的出现都会对房价造成异常显著的影响。随着“准高价地”红山站地块的挂牌，“房价与高价地”再度成为坊间热议的话题。2013年10月16日，中海以总价38.2亿元竞得龙华上塘站地铁站高价地，楼面价1.46万元/㎡，溢价率91%。当时地块周边售价不足2.5万元/㎡，但进入2014年便一举突破3万元/㎡关口。2014年10月22日，龙光以总价46.8亿元、楼面价逾2.5万元/㎡拿下龙华白石龙地铁站高价地，溢价率83.35%。在龙光拿地后，龙华的一手住宅价格先后突破4万元/㎡、4.5万元/㎡。

通过天为大数据研究中心监测，2015年东莞市楼面成交价超过4000元/㎡的地块有15宗，其中楼面价超过5000元/㎡的地块有6宗。部分项目入市价格有望超过15000元/㎡。例如位于大朗镇长塘社区的2015WG058地块由东莞市天麟房地产开发有限公司以39902万元成功抢下该地块，溢价率为122.89%，楼面价高达6665元/㎡，预计入市价格将不低于13000元/㎡。开发商为了生存必须要拿地，经过将近一年的市场回暖，开发商手中资金充足，加上东莞依然有着巨大发展潜力，故出现了激烈的竞拍场面，加上刚需的不断释放，使得新房市场回暖明显，更加强了开发商拿地决心。

2016年展望

2015年，东莞住宅成交面积超过一千万平方米。2016年，天为大数据研究中心预计将有大批量新产品入市，购房者将积极出手，住宅成交面积预计同比增长8%-10%。2015年，东莞商品房市场成交约为10700元/㎡，突破了万元大关。基于各因素综合分析，我们对东莞房地产市场后市充满了信心。2016年，天为大数据研究中心预测东莞市商品房市场成交均价区间为12000元/㎡-12500元/㎡，最高可达13000/㎡，涨幅有望超过20%。