中原：上半年东莞住宅楼市延续供需两旺 预计下半年量升价稳

2 临深出货难度有所加大，房价高位滞涨。

最新数据显示，目前临深楼盘房价普遍在1.7万以上每平，不少项目洋房价格去到2.1-2.3万每平，临深房价在高位坚挺，意味着首付和月供压力明显增大，已超出了许多深圳刚需客的承受能力范围。对投资客而言，在此阶段高位入市，利润空间已不大，投资需求大幅减少，因此预计临深区域项目出货难度相对上半年会有所加大。事实上，从6月份开始临深有不少项目成交已出现疲软迹象。此外，去年7-8月份至今成交的深圳客他们手头上的物业陆续到了交楼拿证阶段，其中会有很大部分会毛坯放盘出售，下半年临深一手市场还会受二手房源冲击，出货难度加大，房价高位滞涨。

2 偏远项目去化艰难，房价回调压力大。

目前，客户购房回归理性，尤其是在对东莞区域市场有了一定深入的认识后，对偏远区域的项目认可度降低。现在一些偏远项目价格都卖到了9千到1万，不少已不被深圳客户认可，而本地需求又比较弱，预计偏远项目将会逐渐面临去化艰难，房价回调压力大。

Ø 深圳市场：深圳房价高且豪宅当道，深圳首置自住刚性自住需求大批外溢至东莞。

从最新的数据显示，今年6月深圳房价持续高位运行，宝安、龙岗、南山新房均价分别为65573元/㎡、42113元/㎡、85862元/㎡，与东莞房价差仍然较大。从目前掌握的情况看，下半年深圳楼市新增很多豪宅项目上市，深圳房价仍会保持上涨态势，加上深圳从严限购限贷，将会逼使大批的深圳首置刚性自住需求外溢到东莞。

Ø 量价：成交高位前行，房价走势趋稳。

成交方面，首先，下半年上市新盘多，许多项目推货力度大，全市新增供应量大，多个片区供应均比较活跃，对成交量有很大的推动作用；其次，下半年深圳楼市高端楼盘盛行，深圳房价高企难下，莞深房价差距仍较大，深圳刚需客会持续向莞外溢，预计下半年住宅成交量继续高位前行。

价格方面，从7月初有某项目开盘定价过高遭遇销售惨淡的现象看，反映客户对东莞区域有了一定的认识，已不再为高房价盲目埋单，购房行为变得谨慎理性。目前临深区域不少项目价格已经涨不动，走货难度有所加大，预示着短期东莞房价基本到顶。预计后市会有很多开盘项目将不忘“前车之鉴”，谨慎合理定价，下半年东莞楼市走势有望量升价稳。

Ø 对开发商建议：快推快跑，现金为王。

下半年东莞整体楼市运行态势是供需两旺，成交量升价稳，但同时下行的压力越来越大。英国脱欧及美联储加息预期增强，美元大幅走强，资金外流压力加剧，人民币贬值，国内资产价格尤其房价面临较大的下行压力。东莞楼市下半年越往后，去年7-8月份至今成交的深圳客他们手头上的物业陆续到了交楼拿证阶段，其中会有很大部分会毛坯放盘出售，加大市场供应压力，同时随着银行月供按揭压力持续加大，快速套现的意愿越来越强烈，加上下半年一手供应的大幅放量，房价高位下二手接盘的有效需求非常有限，这使得届时房价上涨面临较大的压力，时间越往后，房价出现下行可能性越来越大。加上东莞政策调控预期强烈，收紧政策一旦出台，市场会再度陷入观望，楼市降温是必然的。建议开发商保持谨慎心态，加快工程进度，尽快拿到预售证，趁市场还比较平稳尽早出货，特别是现金流的产品可以先推，现金为王，而优质的、稀缺的金牛利润型产品可以暂时持有，不然全部押宝在年底或者明年风险会很大。