中原：上半年东莞住宅楼市延续供需两旺 预计下半年量升价稳

别墅和公寓消化周期跌回低位，洋房库存短缺压力大。

从物业类型看，洋房库存为187.18万㎡，环比下降5%；公寓库存为50.62万㎡，环比下降3.44%；别墅库存为82.74万㎡，环比上升4.40%。据统计，别墅和公寓库存消化周期已下降至7个月左右，洋房仅剩下2个月，洋房供应明显告急。目前刚需洋房（70-120）库存主要集中在新世纪上河居、万科翡丽山、恒大绿洲、卓越蔚蓝山等项目中。若剔除一些滞销的老房源，刚需洋房库存仅可以支撑市场消化一个多月。

（七）后市展望

（1）经济面：英国脱欧或影响全球经济增长放缓，预计下半年中国经济触底线。

据最新数据显示，6月制造业PMI新定单指数回落，其中新出口定单指数仅49.6%，跌穿盛衰分界线。6月英国脱欧爆出黑天鹅后，全球市场动荡不羁，这将给原已疲乏难兴的全球经济雪上加霜，市场需求恐更弱，或影响下半年全球经济增长放缓，同时欧元及英镑的贬值将影响中国相关出口企业的利润，预计下半年中国经济触底线。被视为国家主席习近平财经智囊的中财办主任刘鹤最近到地方调研，疑是中央对下半年经济的担忧，提前为经济摸底，下半年央行或再松货币救经济。

（2）政策面：

u 政策调控延续分化，热点城市继续收紧。

就全国楼市而言，今年去库存的主基调不会变，但由于受供求关系影响，各地城市楼市冷热不均，政策调控将会延续分化。从上半年的楼市表现来看，三四线城市库存去化速度缓慢，高库存压力依然凸显，反映三四线城市需求增长弱，前所未有的宽松政策刺激效果比较有限，预计未来地方政府仍会出台更多针对性的宽松政策加码刺激。

需求比较旺盛的一二线城市在宽松政策刺激下无论楼市还是地市都出现过分火热，房价上涨比比皆是，在上半年已有上海、深圳、苏州、南京、合肥出台限购限贷、土地限价等一系列收紧性政策。又据上海易居房地产研究部发布的《易居七彩快报之住宅库存》报告显示，南京、合肥、苏州等重点二线城市的库存消化周期仅为2个月，房价上涨压力较大，预计下半年热点一二线城市政策会持续收紧。

u 东莞上半年房价涨幅居全国百城首位，政策调控预期强烈。

随着上海、深圳、苏州、南京等热门一二线城市调控政策逐步收紧，市场收紧预期氛围加重。东莞在上半年的表现房价涨幅居全国百城首位，高达28.58%，势必会受到中央高度重视，政府的压力非常大，加上目前不少开发商心态过分乐观，定价仍然在高位往上走，政策调控预期愈加强烈。

（3）资金面：资本外流压力逐增，下半年资金流动性或面临收紧。

下半年资本外流压力逐增，资金流动性或面临收紧，究其原因：一是，6月24日，英国正式脱离欧盟，近期避险货币美元大幅走强，避险情绪持续高涨，人民币出现大幅贬值，资金外溢加剧。二是，三季度美联储加息预期增强，加快热钱外流。三是，从目前养老金入市的推进进度看，8月份养老金有望入市，初期规模约3千亿，预计会分流部分楼市投资客。

人民币长期贬值不利于人民币国际化，加上救经济的需要，预计央行未来有可能出台相关宽松货币政策调节，此外中国股票和债券市场的对外开放政策持续发酵，有利带来更多国际资本流入，对国内的资金流动压力有一定改善缓解。

（4）股市面：股市低位反弹，或分流楼市资金。