中原：上半年东莞住宅楼市延续供需两旺 预计下半年量升价稳

    A股经过一年时间的三波深幅下跌后有调整到位的迹象，市场孕育反弹的动力，7月初A股持续反弹，市场投资情绪逐渐稳定并回升，股市有望持续走强，势必分流楼市资金，高位的楼市风险越来越大，部分投资者或出现抛售房产套现重入股市的可能。

（5）市场面：

u 全国市场：一二线城市成交增长放缓，三四线城市库存消化仍然较慢。

目前部分一二线城市已开始调控过热楼市，6月北上深广四城成交同比全线回落，上海新房交易同比下跌11%，南京环比下降了两成。房贷收紧，中央持续打击首付贷，加上前期需求透支严重，以及房价高涨后市场观望情绪加浓，预计下半年一二线城市成交增长会放缓。上半年三四线城市楼市复苏较慢，基于需求增长弱，预计下半年三四线城市仍会延续这种态势，同时地方政府消化楼市库存的政策力度亦有可能加大。

u 东莞市场：楼市供应大幅放量，成交量升价稳。

Ø 供应：大量新盘扎推入市，下半年住宅供应将大幅放量。

上半年，东莞楼市供需两旺，但市场供不应求的局面紧张，预计下半年开发商推货积极性会比较高且推货力度也较大。目前许多项目面临总规调整会延后上市时间，但整体评估下半年供应量仍然比较大，尤其有大量新盘扎推碧桂园有10个左右新盘入市，其推货量达百万平，且大部分集中在四季度。其次，万科也将有万科金域堤香、万科云城、万科中央公园全新亮相，其他开发商全新项目还有霖峰壹山境、中信红树山、德州城、丰泰星御墅等纯新盘入市。东莞中原研究部监测数据统计显示，下半年东莞住宅新增潜在供应量达550万㎡，三季度初步估算供应250万㎡，四季度为300万㎡。从目前掌握的情况看，最早一波推货热潮会在8月上旬持续到金九银十，同时第二波推盘高潮会在年底和明年年初出现。

Ø 产品：

2 刚需供应持续发力，有利对接深圳外溢的刚性自住需求。

据东莞中原研究部监测不完全统计显示，下半年东莞别墅和公寓供应量仍然不小，其中预计推别墅的项目分别有晟园、观岭高尔夫半山、霖峰壹山境、光大山湖城、虎门碧桂园、三正公园里、御河湾、海逸豪庭、中熙君墅湾、丰泰星御墅、怡景湾等近30个，预计推公寓的项目有汇星商业中心、万润广场。下半年，洋房供应比重明显增大，其中刚需产品供应持续发力，且不少项目单盘推货量很大，如万科中央公园、新世纪上河居、碧桂园首座、光大山湖城、万科金域堤香、卓越蔚蓝山、恒大御景半岛，新品货源充足将十分有利对接旺盛的深圳刚性自住需求。

2 受热钱外流以及股市分流压力，投资和高端物业将受影响。

英国脱欧后美元大幅走强，人民币兑美元贬值将刺激资本加速外流。股市逐渐调整到位，一旦持续反弹走强，也会吸纳大量投资者进场，势必分流楼市资金。因此，受资本外流和股市分流的双重压力，投资型和高端物业成交将受影响。

Ø 区域： 

2 交通便利的价格洼地成为新热点区域，如常平、道滘、沙田。

目前临深片区房价已在2字头左右，松山湖片区房价在1.4-2万，滨海片区的虎门房价在1.5-1.9万，其他区域的房价普遍也上升至8/9千，或一万出头，东莞区域房价差很大。一方面，临深房价太高，投资空间缩小，投资者会觉得洼地投资还有机会，同时许多刚需客也无法接受这么高的价格，将会被迫考虑选择交通相对便利的价格洼地置业。另一方面，临深房价太高也明显加大出货难度，许多中介开始集中火力往相对低价、交通便利且货量充足的区域带客。因此，预计往后交通便利的价格洼地将有可能成为热点区域。

目前，沿江高速沿线的沙田洋房价格在1.2万左右、道滘在1.1万左右，从莞高速通达的常平尽管个别楼盘卖到1.2万，但大部分项目还是卖8/9千。与临深房价相比，这几个区域的价格洼地优势明显，同时从目前统计数据显示，它们下半年供应量也比较大，加上联动集中火力，预计下半年成交会大幅放量。