中原：2016年第3季度东莞土地市场研究报告

2016年前三季度，宏观经济依然面临着经济下行压力增大、外围需求疲弱、实业投资萎靡不振的宏观环境。在人民币贬值、实业投资利润下滑的环境下，居民资产急需寻求保值、增值的出口，当前股市投资低迷，市场资金集中流入楼市。超过七成的新增贷款为住房部门，反映房产成为全社会资产保值增值的金融工具。

在新房市场的持续高热、国企央企重组的浪潮下，东莞土地市场上演了一场“房企为地疯狂”的土地盛宴。三季度东莞土地市场量价上涨，土地成交金额更是创历年来的季度新高记录，主要是商住地贡献了95%。其中，三季度有5宗商住地总价在10亿元以上，黄江、茶山、石排、万江均诞生单价高价地。9月逢拍地必出高价地，地价出现了非理性上涨。三季度东莞商住地价格为15548元/㎡，环比上升184.42%，同比上升481.42%。三季度东莞商品房价格为14381元/㎡，地价已超越楼价，正是陷入“面粉贵过面包”的怪象。

开发商不惜成本地高价拿高价地，一方面是供给侧改革下，企业为防止并购、重组，通过拿高价地来增加自身筹码。另一方面，拿高价地扩大资产价值，获得更低成本的融资。此外，通过高价地刺激房价上涨，拉动成交量也是开发商拿高价地的原因之一。由此可见，未来的售价不能简单地通过目前的地价来测算，地价的附加资产价值才是开发商高价拿地的主因。

东莞中原研究部通过盘点东莞过往高价地的情况发现，过往东莞高价地的下场并不好过，高价地转让、开发周期长、投资回报低等成为不少高价地的结局。昔日高价地风光不再，眼下诞生的多宗高价地在未来结局如何仍然是未知数。但高价地由于地价过高，而未来市场一旦形势不好，高价地项目的售价将陷入尴尬。东莞过往一些高价地存在一些现象，迟迟未开发，被套牢多年。高价地不好拿，解套也不容易。

今年第三季度商住地房企拿地格局中，拿地的全是外来开发商，本土企业集体“失声”。本土企业逐渐失去了昔日的光芒，可以预见未来东莞的房地产将成为品牌开发商主导的市场。

一、 三季度土地市场量价齐涨，地市“饥饿式上涨”。

三季度关键数据一览：