中原：2016年第3季度东莞土地市场研究报告

三季度总体叙述：

今年三季度东莞土地市场成为全国焦点，连续拍出多宗高价高价地，土地市场呈现“饥饿式”的上涨。数据上来看，供应方面，东莞土地市场供应18宗地块，占地面积合计72.74万㎡，环比增加18.29%，同比减少73.91%。其中，商住地供应9宗，占地面积合计35.14万㎡，环比增加402.58%，同比减少55.13%。本季度推地量要比上季度增多，但是同比去年出现了大幅下滑，供应紧缺加剧了土地资源稀缺的矛盾。成交方面，土地成交22宗，占地面积87.57万㎡，环比增加36.57%，同比减少72.25%。其中，商住地成交9宗，占地面积33.88万㎡，环比增加507.32%，同比减少31.14%。三季度土地市场成交量出现升温，但成交规模明显逊色去年同期。本季度商住地成交规模达到120.6亿元，成交金额表现抢眼，更多是高价高价地成交所致。

价格方面，今年第三季度商住地成交楼面地价15548元/㎡，环比上升184.42%，同比上升481.42%；商住地成交单价35594元/㎡，环比上升117.03%，同比上升460.49%。本季度地价“跳级”上涨，一举突破1.5万元的楼面地价，而三季度东莞商品房的均价是14831元/㎡，这是明显的“面粉贵过面包”的典型现象。

二、 宏观环境

1、 政策环境：楼市调控政策重启，多地增加土地供应力度。

2016年全国房价上涨，已成为社会焦点、全民话题。本轮房价上涨的背后是投资者加快入场，房产成为社会资产保值增值的金融工具。房价上涨过快，已经脱离了健康运行的轨迹，多地关于调控重启的预期愈演愈烈。国庆期间全国有20多个城市出台了楼市调控政策，既包括北京、深圳、合肥这类热点一、二线城市，也有珠海、中山等三、四线城市。

此轮调控主要分为三大类：

其一，限购。目前全国大概有20个城市实施限购，主要是分区域、分户籍、份面积段划分。部分城市是区域范围限购，如合肥、佛山、福州等城市在主城区限购，多数城市是本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套，整体限购政策较为温和。

其二，限贷，认房又认贷。多数城市首套房首付比例升至30%，二套房首付比例升至40%-50%，并且暂停发放第三套及以上住房贷款。

其三，增加土地供应力度。当下热点城市地价、房价上涨的很重要因素就是土地供应不足。在这粥多僧少的环境下，高价地频繁诞生，并且地价“一浪比一浪高”，关键在于土地资源的紧缺。此番调控，多滴城市积极推进土地供给侧改革，加大土地供应力度，平衡商品房的供求关系。如深圳通过加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务，解决近期和中长期市场供求矛盾。又如合肥进一步加大居住用地供应力度，今年内市区再供应5000亩居住用地，力争全年供应超过10000亩。深圳、无锡、厦门、合肥等多地城市将供地指标量化，可以预见在未来土地供应量将大幅增加。北京、上海等城市增加中小套型的比例，实施90/70政策。

过去一年东莞的房价直线上涨，也成为市场瞩目的焦点。9月东莞高价地频繁涌现，地价一而再三地触及天花板。在全国调控压力下，东莞也出台了限购政策，重点在打击投资者。土地市场方面，适度调整东莞房地产用地供应结构，适当增加商品住房用地的供应规模。适当增加中小套型住房供应数量，支持刚性购房需求。优化土地供应模式，挂牌公开出让的商住用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或竞装配式建筑比例。