中原：2016年第3季度东莞土地市场研究报告

四、后市展望

① 、本轮调控中央强化增加土地供应，四季度地荒局面有望缓解。

过去一年在中央“去库存”的基调下，政策面处于宽松期。受到政策宽松、货币宽松以及资产配置荒的影响，楼市交投十分火热。高涨期的表现特点就是高价地潮蔓延、房价上涨、大量投资客进场。房价上涨过快再次引起政策调控，国庆期间陆续有21座城市发布限购令，其中多个城市提及增加土地供应，平衡楼市的供求关系。本轮房价的上涨背后有一个重要因素，就是供不应求的市场格局，给予了开发商涨价的底气。东莞的库存一直处于低位运行，供求矛盾更为突出，后市国土部门将相应地增加土地供应，且在供地目标的压力之下，四季度的土地供应有望放量，大大缓解当前的地荒局面。

② 、宏观大环境不变，调控对土地投资影响有限，难阻四季度地市降温。

楼市在金九成色十足后，银十受到政策打压，成交遇冷。根据以往调控的几轮经验，政策调控抑制短期成交，挤压投资者暂时出场。但回归土地市场，调控对土地投资影响，主要几方面的支撑，首先宏观大环境不变，包括经济压力下行、实业投资利润降低、低利率的低成本融资、人民币贬值居民资产寻求保值出口等。宏观大环境不变，开发商对土地投资的热情不改。其次，央企重组的浪潮下，部分企业依然借助机会扩大资产，通过拿地增加自身筹码的需求依然存在。再是，在此轮高涨的楼市中，开发商收成可谓硕果累累，资金链十分宽裕，购地需求迫切。最后，东莞新房市场供不应求的局面不变，再加上未来依然承接广深客，长远看好东莞土地市场。综合上述，可以预见在土地供应放量、开发商资金宽裕的环境下，四季土地交投有望延续高热。

③ 、新一轮调控降温开发商的投资预期，地价有望理性回归。

高涨期下的楼市特征还表现出“众人抢房”、“房价一天一个价”，开发商也激进地进入土地市场，在土地竞拍中，大幅加价，部分地块更是“一亿一亿”地加价，如编号为2016WG026的黄江宝山社区地块，参与竞拍的175号更是连续加价4亿元。开发商为地疯狂的行为，一方面是开发商“钱多地少”，任性加价，另一方面开发商更多是想通过高价地来刺激新房市场的成交，推动房价持续打破天花板。

新一轮调控来袭，直接体现在新房市场的转淡。根据东莞中原研究部对新政过后的楼盘监控显示，多个楼盘在新政后来访量和认筹量大大下降，甚至部分项目是“0认筹量”。新房市场的降温，甚至未来进入“寒冬”，降温开发商的投资预期，在土地参与竞拍中，回归理性拿地，地价也有望理性回归。

④ 、外来房企主宰东莞地市，本土开发商显得“无力前行”。

三季度东莞土地成交中，拿地的全是外来房企，本地企业集体“失声”。东莞房企行列中，今年再添加融创、阳光城、时代地产等新兵，反映越来越多的外来企业进驻东莞，看好东莞未来的楼市预期。三季度所诞生的高价地，碧桂园、北大资源、时代地产、阳光城均有斩获，这些外来大鳄资金实力雄厚，能对抗高价拿地的投资风险，这令到本土企业望尘莫及。外来房企主宰东莞土地市场，未来东莞楼市也将成为外来企业主宰的市场，本土开发商显得“无力前行”。

⑤ 、调控加码风头火势，10月商住地市场“挂零”出让。

根据中原监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有7宗土地挂牌入市，占地面积合计45.46万㎡，建筑面积合计96.17万㎡。其中商住地出让2宗，占地面积合计9.83万㎡，建筑面积合计26.37万㎡，商业用地1宗，占地面积3.16万㎡，建筑面积合计4.74万㎡，工业用地3宗，占地面积23.02万㎡，建筑面积41.43万㎡，其它用地1宗，占地面积9.45万㎡，建筑面积23.63万㎡。房价上涨过快，新一轮调控来袭。东莞9月份诞生了多宗高价地，成为全国瞩目的城市。调控加码正是风头火势，政府防止高价地再次诞生，收紧商住地的供应，10月东莞商住地“挂零”出让。