中原：2016年第3季度东莞土地市场研究报告

3、9月逢拍地必出高价地，成为名副其实的“高价地月”。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第3季度商住地成交9宗，占地面积合计33.88万㎡，环比增加507.32%，同比减少31.14%，建筑面积合计77.57万㎡，环比增加363.43%，同比减少33.62%。从月度走势来看，7月成交1宗，占地面积合计1.41万㎡，建筑面积4.66万㎡；8月成交1宗，占地面积0.96万㎡，建筑面积合计2.39万㎡；9月成交7宗，占地面积31.51万㎡，建筑面积合计70.51万㎡。

三季度东莞商住地成交集中在9月份，成交占地面积占了整个季度的93%，楼面地价更是达到15816元/㎡。9月商住市场显得“金九十色”，逢拍必出高价地，成了名副其实的“高价地月”。9月高价地热潮持续上演，一方面是局部热点镇区土地市场处于“一地难求”的格局，黄江、万江的地块受到市场追捧。另一方面，大石龙片区成为后开发的热点，借助地铁开通，土地价值大大提升。再就是，传统淡季的7月和8月市场销售出现转淡，开发商急需通过高价地热来突围销售量，通过拉高地价来刺激新房市场的成交。

4、房企拿地饥不择食，三类镇区地块也拍出“天价高价地”。

据东莞中原研究部监测数据显示，从本季度各镇区的成交情况来看，石排、黄江、茶山各成交2宗，万江、莞城、樟木头各成交1宗。本季度的成交片区分布在大石龙、临深和中心城区。大石龙片区的石排和茶山经济增长一直处于东莞32个镇街的靠后位置，放眼东莞全市，大石龙片区的发展并不起眼。但本季度石排、茶山连续拍出“天价高价地”，如时代地产拿下茶山的一宗地块，折合楼面地价12517元/㎡、碧桂园拿下石排的一宗地块，折合楼面地价高达14217元/㎡，房企拿地显得饥不择食。开发商盲目拿地，不惜成本地拿高价地，大大增强片区楼价的上涨预期。

5、房企高价拿高价地另有原因，增加自身筹码和获得低成本融资或为主因。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年第三季度商住地房企拿地格局中，拿地的全是外来开发商，本土企业集体“失声”。三季度外来企业拿地表现强势，本土企业却集体杳无踪影，关键在于外来企业更多是以全国性的标杆企业为主，资金实力雄厚。本土企业逐渐失去了昔日的光芒，可以预见未来东莞的土地市场将成为品牌开发商主导的市场。本季度，北大资源、融创、阳光城、时代地产、碧桂园均斩获高价地，这些开发商高价拿地的背后原因有几点：其一，供给侧改革下，企业为防止并购、重组，通过拿高价地来增加自身筹码。其二，拿高价地扩大资产价值，获得更低成本的融资。由此可见，未来的售价不能简单地通过目前的地价来测算，地价的附加资产价值才是开发商高价拿地的主因。

6、多宗高价地齐发推动地价直线上涨，预计未来楼价将会继续打破天花板。

据东莞中原研究部监测数据显示，2016年第三季度东莞商住地楼面地价为15548元/㎡，环比上升184.42%，同比上升481.42%。三季度东莞商品房价格为14381元/㎡，地价已超越楼价，正是陷入“面粉贵过面包”的怪象。本季度东莞地价如同做直升飞机地飞涨，主要是多宗高价地诞生拉动，如碧桂园斩获的石排高价地，折合楼面地价14217元/㎡，时代地产斩获的茶山高价地，折合楼面地价12517元/㎡，北大资源斩获的黄江高价地，折合楼面地价25264元/㎡，阳光城斩获的万江高价地，折合楼面地价15339元/㎡。东莞地价的直线飙升，反映当下企业拿地成本大大上涨，受到地价成本的影响，未来楼价将会继续打破天花板。