东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　前言

　　10月26日，一则“东莞住宅均价破万”的新闻在各大报纸、媒体及业界传的沸沸扬扬，让购房者也为之一振！房价一直是国家，老百姓普遍关注的大事；但由于官方、民间代理机构统计口径、方法的不同使得购房者对房价数据陷入“迷雾”，对历年以来房价走势也是扑朔迷离。在9.29二次调控及各地密集出台“限购”、“限贷”的关键时期，东莞住宅均价“过万”势必会有以下问题值得我们深思：一是外界怀疑政府对政策是否执行到位、监管不严给东莞政府造成很大的压力；二是深圳“限购令”使得购房客户大量外溢东莞买房，拉高住宅均价的说法，是否会激发东莞政府出台“限购令”，从而误伤大批量刚性自住需求；三是对于潜在购房者造成心理上的恐慌，推迟或放弃买房，让外界购房客户望而却步。

　　针对以上情况，东莞中原研究部作为代理机构，觉得有这个责任很有必要去分析其中的原因给市场一个交代，同时我们也给到了一些建议，希望客观、理性的反映出东莞的真实房价走势，给业界把握市场规律提供借鉴和给普通消费者提供购房决策指引。

　　2004年2月“禁墅令”政策出台后，东莞也收紧了对别墅项目的审批。但东莞的购买力是两头大中间小，中高等收入的人群比例还是较多，再加上东莞城市的容积率低到1.8-2.0的水平，山水资源很丰富，在开发商追求利润最大以及市场上对高端产品需求等因素下，东莞豪宅洋房的比例逐步增多，尤其是泛旗峰山片区、水濂湖、环岗湖、松山湖四个比较有特色和影响的豪宅区域；其次由于万科等品牌开发商非毛坯修产品在今年大量上市，其价格自然比普通住宅要高许多；后来随着“莞深一体化”概念的提出，东莞与深圳交通枢纽的日益增多，加上深圳居高房价，使得毗邻深圳的凤岗、塘厦等成为深圳客户外溢的主要区域。因此在最近两年当中，由于豪宅洋房、非毛坯修等产品供需所占的比重增加，使得以往的算术平均计算出来的普通住宅的价格无法反应房价的变动情况。针对市场产品结构性变化，我们对东莞的住宅作进一步划分：分为普通住宅、豪宅洋房、别墅；同时借鉴了国外发达国家的一些房价的统计方法结合东莞住宅自身的特点对住宅价格进行修正，希望能够反映东莞真实房价。

　　一、分析原因：

　　（一）：由于统计口径，方法的不同，公布的数据脱离老百姓的真实感受，甚至引起了一些不满。

　　①口径不统一：以往统计局统计房价的销售数据的标准是以“已签订合同与完成竣工同时符合”为准，意味着在预售制度下却使用现售的标准去统计。因此这样的统计方法有很大的滞后性，不能真实反应实时的房价。

　　②方法的不同：业界一些统计机构对住宅不作分类，在住宅价格计算过程中把别墅、豪宅洋房、普通住宅一起来进行平均，而别墅、豪宅洋房的价格比普通住宅的价格高出很多，拉高了全市整体的住宅价格。因此在一定程度上给消费者是一种误导。

　　（二）：高档豪宅洋房、类别墅、非毛坯修、高赠送普通住宅等成交呈上升趋势，致使住宅均价较高，对购房者及决策者提供错误的判断依据和误导。