政策“稳中有松” 东莞房价平稳首置刚需积极释放

　　2012年前三季度全市一手住宅网签均价约8212元/平方米,同比基本持平.如果剔除人才公寓数据,今年前三季度住宅均价约8280元/平方米,总体仍与去年同期基本持平.今年东莞房价虽出现局部下降现象,但从整体来看以平稳为主,房价长期徘徊在8200元上下.

　　开发商资金状况持续改善 房价受支撑 短期内房价平稳仍是主流

　　2011年11月-2012年1月堪称东莞楼市“百日黑暗”，楼市成交跌入谷底。2012年春节后，即2月始，在一系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。1月成交面积同比萎缩幅度高达75%，2月则快速扭转为萎缩54%，3月持续快速扭转为萎缩35%，一直到9月扭转至萎缩4%。东莞累积成交量同比数据连续8个月减幅收窄，一定程度说明，开发商资金情况在得到持续改善，这一特性决定了开发商了消除降价的意愿,甚至出现局部价格回升现象。在政策不加码的前提下，预计东莞成交量有望最快在10月份“转正”,或者最迟在11月即可实现全年销量增长.

　　库存量约500万方 库存水平虽小幅回升 但整体仍处于低水平 短期内房价受到支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至9月31日全市一手住宅库存面积约503万平方米，比8月略有上升，连续两个月回升,创09年9月以来最高.但整体仍处于低水平，房价受到供求关系支撑。按照今年1-9月月均44万平方米消化速度计算，消化503万平方米存货仅需要11个月的时间，可见目前东莞楼市短期内整体消化压力不大。当前东莞库存量保持在今年1月底的上下水平,与09年9月底基本持平.

　　历史数据显示东莞库存量在500万方以内房价下挫的可能性几乎为零. 即如果维持这个库存量不增加的前提下意味着在政策不加码的前提下，开发商降价的意愿较小， 10-12月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。