中原地产：2012年东莞土地市场成交价格全线上涨

　　※东莞土地市场“先抑后扬”，溢价成交现象突出。

　　去年由于广深限购和一线城市调控加剧，作为三四线城市的东莞直接受益，外来品牌开发商扎堆入莞拿地，致使去年土地交易踏至历史高峰。尽管今年东莞土地市场交易总量偏低，同比下滑幅度较大，但交易结果相对可观，商住地整体成交溢价率为30.78%，比去年16.74%，增幅明显。今年东莞土地成交“先抑后扬”，2012年第1季度，特别春节之后，东莞楼市出现了一定的回升，同时货币政策层面也释放流动性的利好，但国土部门为了防止流拍，仍然不敢贸然推出大量用地，致使土地成交也步入了短暂的低迷。5月全国楼市一片火红景象，东莞楼市迅速回暖，开发商紧张的资金局面得到缓解，拿地热情大大升温。下半年，国土局加大土地供应量，成交出现平稳回升。

　　尽管今年的土地交投量大幅下降，但地块成交以溢价为主流，如南城白马一宗商住地，经过多家开发商172轮的竞拍，最终恒大地产以134.73%的溢价拿下，成为年度的“溢价之王”和最多叫价的地块。值得关注的还有南城总部基地二期上演一场土地拍卖盛宴，多家开发商角逐长达10小时，丰泰、中熙等地产商以溢价率90%以上拿下，成为年度最为焦点的土地拍卖。地块编号为2012WG035被万科地产以4.07亿元拿下，溢价率为68.22%;宏远集团以1.55亿元拿下寮步石步村一宗地块，溢价率为72.22%;石龙西湖一宗编号2012WG034的地块被广州云和投资顾问有限公司和集誉有限公司联合以6.57亿元拿下。除了热点区域的一些地块溢价成交外，三线镇区也出现部分高价地，如石排一宗编号为2012WG049的地块被中信地产等企业联合以2.45亿元，溢价率为47.73%。

　　※成熟中心片区商住混合用地屡屡成交，寮步、凤岗、石排等区域成未来开发热点区域。

　　2012年，东莞全市20个区域有商住用地成交，成交面积为134.58万㎡。其中一线片区占东莞市的商住用的42.65%，当中尤其又以东城、寮步、塘厦的规模最大，可以预见在未来的一段时期，这些区域将会迎来一轮开发建设潮。今年二线镇区商住成交的比例有所下降，但凤岗、常平、石龙这些区域成交商住地规模大，未来将会成为房地产的热点区域。今年的三线镇区比例有所上扬，中信地产在石排拿下2宗商住地。

　　成熟中心推出的地块素质好，商住混用地屡屡成交。如编号2012WG017的东城主山社区地块，被大连万达商业地产股份有限公司以直接加价2150万元收入囊中，该地块占地面积高达12.39万㎡，容积率为3.232，成交总价140150万元，溢价率1.56%，折合楼面地价3500元/㎡，该地块将建成包含住宅、商场、写字楼、五星级酒店在内，总建筑面积达到40万㎡的大型城市综合体，正是目前在售的东城万达广场。又如编号2012WG035的虎门镇博涌村商住混合地块被万科地产以总价4.07亿元收入囊中，溢价率68.22%，折合楼面地价5854元/㎡，创下虎门商住用地成交价格新高。

　　本地开发商积极拿地，企图重新夺回失去的市场份额。

　　2012年，东莞商住地成交大幅回落。本地开发商拿地占比达到66.87%，超6成。今年外来开发商在莞拿地寥寥无几，除了恒大地产、万科地产、中熙地产等品牌开发商现身之外，去年在东莞攻城拔寨的外来品牌开发商集中失约，反而是东莞本地的开发商如三正地产、汇景地产、富盈地产等企业屡屡斩获，表现相当抢眼，究其原因：其一，部分知名品牌开发商转变拿地策略，这些房企自身不直接参与土地竞拍，或通过与其它开发商合作开发项目，如中正集团在长安拿下的一宗地块，万科与中正集团联合开发。其二，东莞本土开发商遇到合适的地块，尤其青睐自己熟悉的区域拿地，乘机扩大本土品牌影响力，也激发了本土开发商拿地的计划。如三正地产上半年在凤岗拿下2宗地块，编号2012WG014的凤岗镇永盛北路东侧地块，经过4家开发商、79轮的激烈竞价，最终被三正地产收入囊中，成交总价37425万元，溢价率71.48%，折合楼面地价3078元/㎡。时隔一个月，三正地产又拿下2012WG016的凤岗镇雁田村地块，该地块占地面积5.62万㎡，容积率为1.6，成交总价22670万元，折合楼面地价2521元/㎡。据悉该地块实际上与2011WG008连为一体，是三正地产深耕凤岗房地产市场的又一力作，两地块合计占地面积超过12万㎡，总建筑面积近20万㎡，将打造成一个大型复合标杆楼盘。开发商青睐于在自己熟悉的区域拿地利于开发商在熟悉的区域建立自身的品牌优势。其三，从今年的开发商收成金额排行来看，进入前10名的有7个是外来开发商，只有光大地产、丰泰地产和富盈地产3间本土企业入围开发商销售金额排行前十。近年来，东莞陆续有外来开发商进驻，万科地产、中信地产等品牌开发商已在东莞深耕多年，在业界树立一定的品牌号召力和口碑。作为东莞发家的本土企业已被外来开发商逐步占领阵营，无情瓜分市场份额，本地开发商也企图通过拿地及时补仓，重新夺回失去的市场份额。