中原地产：2012年东莞土地市场成交价格全线上涨

　　九、2013年土地市场宏观展望

　　※明年政府继续控制房地产的土地出让，整体供应仍旧偏紧。

　　今年9月东莞政府下发一份《关于限制东莞市四大园区新增商品住宅项目的通知》，要求松山湖、虎门港、生态园和长安新区四大市属园区限制新增商品住宅项目，处于园区重要敏感位置、不宜作为住宅功能的用地，争取通过置换、调整等方式，将其调整为产业及其配套用地。也就是说，松山湖、虎门港、生态园和长安新区四大市属园区明确以发展产业功能为主，原则上不再供应商品住宅用地。近年来东莞制造业流失严重，受外围经济低迷影响，企业订单下滑，迫切进行一轮企业的升级与转型。大力支持产业升级以及引进高端产业需要解决产业用地需求，所以政府未来会加大重大招商引资优质项目的工业类地块供应。由此可看出，东莞政府为发展高端产业经济，却有意控制部分片区的房地产土地供应。水乡片区经济一体化的提出，是今年东莞政府的重大规划方案。水乡片区将会成为未来发展的新兴奋点，但由于在目前实操阶段，规划性的利好还未能兑现，也不会放量大量土地出让，预计政府仍旧放缓推地节奏，整体土地供应偏紧。

　　※明年市场持续向好，开发商资金回笼理想，拿地积极性增加。

　　今年来，中国经济增速下滑超出预期。各地政府为寻求经济增长点，房地产政策不断刺探中央调控红线进行微调。通货膨胀有效回落，央行两度降准降息，货币政策不断释放利好信号。刚需群体在利好信号引导下不断入市，整体市场保持高昂的成交氛围。尽管进入年底，但市场成交的热度未退。明年东莞潜在新增供应预计在720万㎡，供应压力剧增，预计明年东莞大多开发商选择快速走货，市场成交也会延续今年的向好态势。未来一段时间市场预期仍然很乐观，不管买方还是卖方都有上涨预期。市场持续走好，开发商回落资金理想也会看好未来市场预期，拿地的积极性也大大增加。

　　※明年东莞南城中央商务区地块或推出，成为业内关注焦点。

　　总所周知，备受瞩目的南城总部基地二期地块进已拍卖，多家买家激战长达10小时。8幅商务金融地块占地面积从5260㎡到12000㎡不等，容积率从5.848至9.5，整体起拍楼面地价1298元/㎡，单个地块最大溢价率达到172.59%，最终拍卖结果，8幅商务金融地块总成交金额达到13.62亿元，整体楼面地价2995元/㎡，整体溢价率130.77%。根据今年7月底《东莞市中心城区近期建设规划(2011-2015)》显示，东莞中心城区将会建成辐射全市的现代服务业核心聚集区。其中落实到南城区的重点建设项目包含南城总部基地二期、宏图周溪片区三旧改造等等，由于该规划的时期是在2011年-2015年，所以很多项目都将很快立项推进，将在未来几年逐渐成型。南城中央商务地块位于总部经济基地和行政文化中心之间，所围合形成的区域占地约2.1平方公里，定位将成为以总部研发、金融及高端服务业功能为主的商务核心区。预计明年南城中央商务地块可能推出，中心城区的规划利好以及总部基地的热度将会引发此地块成为业内焦点关注。

　　※新一轮造城热潮掀起，二三线镇区将迎来发展机会。

　　中共十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。十八大强调，积极稳妥推进城镇化，有序推进农业专业人口市民化。“城镇化”将会成为未来5-8年的造城主题。城镇化进程中的一个环节就是将土地资源盘活，随着东莞中心城区的发展趋向饱和，土地资源已日益匮乏。今年粤海集团落户谢岗，预计将投资600亿元的超大型项目。重大项目落户欠发达镇区，不仅能促进经济发展，也会随之带来一定的人口、消费以及推动区域的配套设施等。二三线镇区作为经济欠发达区域，可开发的土地资源丰富，未来政府也会针对性地引进重大项目落户这些区域，迎来更大的发展机会，也会带动房地产土地的供应以及开发。