星彦地产：2009年上半年东莞房地产市场总结报告

09年上半年商品房成交面积为308万㎡，预计下半年成交面积在250 万㎡左右。2009年全年东莞商品房需求理性预测在 550 万㎡左右。测算依据为：根据东莞市场存量、新建商品房批售量和上半年商品房销售面积 308 万㎡。结合置业者需求心理，市场上投资型需求、改善型需求、刚性需求的比例大约为 40%：20%：40%。

2、趋势预判

首先是看政策面、消息面，如果两者在较长一段时间比较平静。如政策不再频频出台，媒体关于楼市、房价等的报道趋向平静，这时市场有可能面临回暖或反弹；

其次，看成交量价的走势，如果价格持续上扬，而成交量经历放大后逐步萎缩，市场观望气氛必定浓厚，也基本可以判断楼市可能面临回落。

2009 年上半年东莞房地产市场乐观，成交量反弹，价格稳中有升；上半年市场回暖，开发商现金流出现好转，预计到第三季度普遍惜售，提高售价放缓销售多赚利润；房价预期加快上涨，缩量上涨的空涨危机将逐步显现，下半年城区二手房市场预期交投活跃。

3、市场风险提醒

预计下半年市场将在一定时期内出现空挡，由于 08 年下半年至 09 年初，土地放量处于低迷状态，长达大半年的土地市场不景气将严重影响到日后的土地开发。未来几个月仍将出现需求大过于供应。另外，09 年下半年市场将出现产品供应空缺压力，尤其是满足刚性需求的经济居家户型，4 房以上大户型产品成为主流，但消化有一定的压力。

受上半年成交上涨、供应萎缩，存量房消化释放以及长达大半年的土地不景气影响，预计市场将在后续的一定时期内出现空挡。与空档期形成鲜明对比的是，在空档期间将迎来东莞建设的投资热潮。2009年东莞通过加大投资保增长，启动了各项重大工程项目，日前政府关于《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》意见的公告也已进入征求意见的程序，预期在楼市空档期，新一轮城建热将启动。从而掀起新一轮房地产业的冰火两重天。

随着商品住宅市场的价格继续攀升，首次置业者将被最大限度地逼退，“换房族”的比例提高，商品住宅的投资属性增强，加之下半年股市获利资金回流楼市，相信投资客的入市步伐会加快。