星彦地产：2009年上半年东莞房地产市场总结报告

地块流拍分析：

2 月 20 日，2009 东莞住宅地第二拍 因无人报价而流拍 。2009G002 地处中堂的中央生活区，周边有中堂医院、朝阳学校等配套,临近有莞都可苑、南国雅苑两小区。该地块用地面积为130124 ㎡，起始价21000万元。折合楼面低价仅 701.69 元/平方米。据星彦地产研究部对地块流拍分析认为：土地低迷、地块出让面积较大，起叫总价较高，另外还有与地块区域有关也是重要因素，中堂镇在整个东莞全市属于经济弱镇，近两年楼市在该镇区的情况并不理想。

6月27日，今年以来最大的商业金融用地，东莞植物园南端17万平方米的南城蛤地“巨无霸”地块，因挂牌期间无人问津而宣告流拍。该地块虽然地理位置优越，容积率低至0.52，但由于用地面积达到了17万㎡，起拍价高达5.15亿元，以及五星级酒店、一年的开发工期等限制，未能得到发展商的青睐顺利“嫁出”，只能继续待字闺中。该地块曾在去年10月份遭流拍，此次再遭第二次流拍，再次流拍与当前东莞商业氛围不够浓厚，而且地块面积大总价高也是主要原因。

从以上流拍地块案例预测，为能促进土地商住用地的成交量，市政府将会减小土地单宗地块出让规模来促进土地交易，如此来说，对于实力较强，资金充分的开发商是拿地的好时机。

第三部分：二级市场综述

在经历 08 年的调整后，受政策调控影响，09 年上半年东莞房地产市场运行进入一轮反弹行情。成交量上涨，存量房快速消化，高库存消化压力已经逐步缓解，新增供应则在持续萎缩，上半年全市商品房增供应面积221万㎡，同比08年上半年下降35%，其中住宅新增供应量188万㎡。从供给方面来看，2009年上半年商品房新增供应、库存供应、新开工面积等指标均有较大幅度的下降，而房地产开发新开工面积指标则有较大幅度的增长。目前在市场利好的前提下，部分有远见的发展商会加快推盘速度和提速开发时点，预计后市放量会如期增加。

09年以来，东莞楼市在经历去年长久的观望后，随着中央以及各级政策利好的出台，一些观望已久的刚性需求开始进入市场，导致今年来商品房交易略见转机。从成交量来看，全市商品房销售 308 万㎡，同比去年上半年成交超出八成；其中，住宅成交面积289 万㎡，成交金额达159亿元，住宅成交均价5529元/㎡。上半年东莞楼市成交量连续几个月来的冲高后，6月回落明显，但当前楼市成交仍可观。

从房价走势来看，在目前活跃的市场中，利好因素很容易被放大，进一步刺激楼市成交，成交将继续保持旺盛局面，而价格方面，开发商信心的提升对后期价格将会有进一步的拉升。

一、商品房供需总体特征

1、上半年商品房供求情况