2012东莞楼市发展态势先抑后扬 外来房企愈战愈勇

商业前景：2013年东莞商业地产市场潜力巨大“野百合也有春天”。

2012年，东莞商业综合体遍地开花的一年，商业市场的突然红火，离不开全国商业地产龙头万达集团的战略布局，以及住宅地产龙头万科地产向商业的开拓，对于以制造业发家，又有浓郁经商传统的东莞而言，所席卷的投资热潮不可忽视，随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体迎来发展快车道，从长安万达广场、东城万达广场、万科长安中心的强势突起，2012年，东莞商业市场成交金额81亿元，同比增长70.85%，创下历史最高纪录。预计2013年东莞商业市场的蛋糕将变得更大，除了长安万达广场、万科中心陆续开业之外，万达集团在南城、厚街、虎门的综合体也拨开神秘面纱。此外，过去两年成交的很多成熟区域的商住混合项目，也逐渐进入发售阶段，特别是厚街、虎门、石龙、塘厦部分商业试水将接受检阅。

热点区域：2013年塘厦、凤岗、大朗、南城依然是市场热点。

从东莞各大区域商品房项目的报建、开工量来看，2013年上市的重点项目即将陆续浮出水面，进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段，其中塘厦、凤岗、大朗、南城、寮步、石龙将是供应量最大的区域，根据监测塘厦潜在供应面积达到100万㎡左右，极有可能超越南城成为领头羊；南城潜在供应面积经过前几年的集中放量之后，2013年呈现冲高回落的迹象，潜在供应面积约85万㎡，但是西平仍然是竞争最激烈的局部市场；此外，凤岗、虎门潜在供应面积双双超过50万㎡，部分中小开发商的项目极有可能抢先上市，希望分得一杯羹。

成交趋势：2013年东莞楼市成交量与2012年基本持平。

2012年东莞商品房成交面积超越2007年创下新高，重要原因是开发商采取“以价换量”的策略，甚至部分项目提出赤裸裸的垫首付活动，以实现扩大客户的覆盖率与接受度，这在无形当中透支部分购房需求，如此一来，2013年市场将面临后续潜在购房者不足的隐忧，况且在2013年东莞商品房潜在新增供应达到719万㎡的形势下，市场出货的压力不会小于2012年，开发商自然不敢贸然提价，更倾向追求快速出货回笼资金，从而把资金用于新项目的开发成为明智的选择，预计2013年东莞商品房成交量与2012年基本持平。

供应趋势：2013年商品房供应激增，供需比将超过2:1。

供应量方面，根据测算预计2013年东莞商品房潜在新增供应约719万㎡。而截止12月底，东莞商品房库存656万㎡，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1400万㎡，按照2012年的消化量计算，供需比超过了2:1,2013年供过于求的压力和矛盾开始凸显，开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。

价格方面：2013年上半年整体房价以小幅上涨为主，下半年将趋向平稳。

2013年上半年，整体房价以小幅上涨为主。由于很多开发商还沉浸在2012的丰收喜悦当中，而春节后工程进度也相对缓慢，市场新增供应量较少，同时市场乐观情绪使得价格整体呈现平稳上扬态势；但这样使得供应主要集中在下半年，而开发商的年度销售业绩目标定得比较高，因此开发商的业绩目标和出货压力大部分压在下半年，据此分析，下半年整体房价将趋向平稳。从产品结构细分，刚需产品价格以平稳上升为主，以低首付换取价格的坚挺；改善型产品库存消化压力较大，而且也被迫通过降低首付门槛促进成交；别墅物业则供应量大幅加大，竞争非常激烈，整体别墅定价趋向保守和理性，甚至一些新盘低价入市抢占市场先机。

置业趋势：刚需释放力度有所放缓，但首改客户将比2012年活跃。

2012年，东莞楼市刚需之年，市场上中小户型推售比重快速上升，由于单价保持稳中有降，所以市场大部分房子的总价明显小于往年，从而回落到主流刚需购房人群的购买力，剔除非毛坯修楼盘的影响，东莞普通洋房成交当中，单套总价在70万元以下所占比重为66.86%，60万元以下占48.65%，刚需所占的市场份额可见一斑。由于2012年很多楼盘都是首推中小户型的刚需产品，并且低首付、垫首付的促销蔓延，购房门槛的降低，大大提前透支部分刚需购房者，预计2013年刚需释放的力度有所放缓，但是首改的客户将比2012年有所活跃，因为2012年大户型消化缓慢，库存压力很大，将通过价格的让步或降低首付门槛寻求出货；另外，别墅在2013年的供应量有大幅放量，也将刺激累积的别墅需求释放。总体而言，2013年东莞楼市总体成交量将与2012年基本持平。