2012东莞楼市发展态势先抑后扬 外来房企愈战愈勇

2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围。7-8月即使是淡季，但市场买卖双方并没有因此放慢脚步，反而继续踊跃入市，市场保持供应与成交的高位。10月楼市传统旺季，虽然供应量有所回落，但是成交依然保持很高的水平。进入年底，11月、12月开发商继续保持冲量狂潮，不断刷新月度新高。

五、东莞楼市价格保持平稳，普通住宅中位房价“6字头”、算术平均“7字头”。

2012年东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

2012年东莞住宅均价8313元/㎡，同比上升0.09%。

2012年，东莞楼市供应激增，特别是南城、凤岗、塘厦、大朗竞争趋于白热化，众多新盘近身肉搏，开发商为了保证出货量，纷纷采取“以价换量”的策略，全年价格保持平稳，普通住宅中位房价6289元/㎡，同比上升6.62%%；普通住宅均价7291元/㎡，同比上升3.51%。

2012年东莞普通住宅中位房价6300元/㎡，同比上升6.62%。

从普通住宅年度走势可以看出，东莞普通住宅均价经历了07年整年的快速上涨后，在08年持续回调，进入09年由于“四万亿”的投资发放、信贷宽松等因素使得存量快速消化，新增供应对接不上，开发商捂盘惜售现象比比皆是，成交价格一路高歌上涨，从普涨到个盘分化；2011年由于普通住宅产品多样化发展非毛坯修、高档物业、高赠送等产品逐渐增多，使得价格整体被拉高，普通住宅的中位房价为5909元/㎡，同比上涨了3.07%。进入2012年，由于大量新盘的涌现，整体档次的提高，虽然单个楼盘的价格十分理性，但是普通住宅中位房价依然稳中有升。

12月份普通住宅中位价格为6994元/㎡，环比上升0.95%。

中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。