2012东莞楼市发展态势先抑后扬 外来房企愈战愈勇

调控政策：2013年中央楼市政策调控以稳定市场预期为主。

随着11月份中国经济趋稳回升的趋势明显，11月份的楼市成交出现明显的增长。根据国家统计局的数据显示，11月当月，全国商品房销售面积同比增长14.5%，环比增长9.0%；全国70个大中城市商品住宅销售价格同比上涨10.4%，环比上涨0.4%。同时，近期土地价格出现较大波动，高价地又开始在一些城市出现，引发近期市场对房价上涨的预期，投资需求也开始重新活跃。据此分析，我们认为2013年中央仍然坚持房地产市场调控，同时政策调控以稳定市场预期为主。因此总体而言，明年政策面我们认为谨慎乐观，房地产快建快销依然是当下的发展趋势，积极提高资金周转率才是王道。

近期中国股市、房地产板块指数绝地反弹，市场预期转变，房价上涨预期逐步加强。

11月份，中国经济数据表明经济出现明显的触底反弹趋势； 12月12日，继QE3后，美联储宣布了第四轮量化宽松货币政策，2012年12月15－16日，中央经济工作会议召开，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持贷款适度增加。多方利好的综合作用下，近期沪深股市止跌回升，并表现出绝地反弹之势，其中房地产板块也迎来明显的反弹行情。这说明市场对明年经济的信心在逐步恢复，市场预期逐步发生转变，明年楼市上涨的预期在逐步加强。据央行第四季度的调查报告显示，29％的居民对下季度房价的预期认为会上涨，较年初提高11.3个百分点，高于去年同期10个百分点。

街镇市场：房地产逐渐成为很多街镇的支柱产业。

近年东莞经济增速下滑明显，东莞八大支柱产业的发展也出现明显分化，从2010年底开始，东莞的“八大支柱”变“五大支柱、四大特色”，而且从2011年的统计数据表明，全年全市规模以上五大支柱产业完成增加值增长8.0%，而四个特色产业完成增加值下降2.6%。很多镇区在支柱或特色产业增长明显放缓的情况，纷纷将目光投向了房地产业，大批出让土地，大力发展房地产业，寄望房地产业来拉动经济增长。地方政府对房地产业的重视，将使房地产市场真正进入快速发展干道。

行业周期：未来几年东莞房地产将处在温和复苏期。

中国的房地产市场有其周期性，一般可分为起步期、繁荣期、萧条期、复苏期，东莞楼市经过2008年的短暂萧条期之后，就逐步进入复苏阶段，但是由于宏观经济环境的不明朗，以及过去几年商品房供应持续偏紧的影响，复苏的力度逊色于一线城市，同时价格也是稳中有升，特别是进入2012年市场以理性自住用家，刚性需求为主导，兼有部分长线投资者为辅，市场上开发商先求量、后求价，开盘销售率较高。预计未来几年，东莞楼市仍然维持这一态势，扩大市场占有率成为开发商的当务之急。

品牌房企：2013年外来品牌房企继续深挖东莞市场，房企两极分化加剧。

2012年，东莞房地产市场发生明显改变，以往进入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外来地产大鳄挤出第一阵营，仅存光大地产、丰泰地产、富盈地产在苦苦守望，绝大部分的市场份额被外来品牌开发商所占领。预计2013年这种“强龙压过地头蛇”的现象将愈演愈烈，除了万科地产继续高歌猛进，旗下十几个楼盘集体冲锋之外，万达集团、碧桂园集团、保利集团、恒大地产等初涉东莞就尝到甜头之后，2013年将继续深挖市场潜力，不断有全新项目面市，她们将牢牢占领成交榜第一阵营。而近几年本土房企则是呈现一幅“众生相”，既有固步自封、停滞不前的企业，也有淡出地产、无心恋战的企业，当然也不乏突起的新贵，在未来几年可能迅速占有一席之地。总体而言，东莞房地产市场将逐渐走向成熟，而越成熟的市场竞争越激烈，优胜劣汰的法则愈加凸显，行业将走向集中，品牌房企的市场占有率将稳步提高，房企两极分化的趋势不可逆转。