2012东莞楼市发展态势先抑后扬 外来房企愈战愈勇

成交方面：政策微调、刚需踊跃入市，12年商品房成交面积超越07年创历史新高。

2012年，东莞商品房成交面积681.32万㎡，同比11年增加15.28%，同比10年增加36.39%，成交金额595.80亿元，同比11年增加20.50%，同比10年增加51.20%。全年商品房成交面积超越2007年创下新高，经过研究分析归纳主要有如下几个原因，其一政策微调，央行明确提出支持首次置业的暖风，降准降息随之浮出水面；其二，开发商积极“以价换量”，把快速出货回笼资金作为营销策略；其三，各种低首付、垫首付的活动如火如荼，降低置业门槛，激发购房者入市的欲望；其四，非毛坯修高性价比楼盘大量上市，十分契合刚需购买者的置业喜好。

价格方面：东莞楼市价格保持平稳，普通住宅中位房价“6字头”、算术平均“7字头”。

2012年，东莞楼市供应激增，特别是南城、凤岗、塘厦、大朗竞争趋于白热化，众多新盘近身肉搏，开发商为了保证出货量，纷纷采取“以价换量”的策略，全年价格保持平稳，普通住宅中位房价6289元/㎡，同比上升6.62%%；普通住宅均价7291元/㎡，同比上升3.51%。其中2012年12月，普通住宅中位房价为6994元/㎡，环比上升0.95%，本月虽然成交十分红火，达到年内最高值，但是价格仍然保持平稳的态势，并没有因成交好于预期而大幅度提价的迹象。

房企阵营：外来地产大鳄愈战愈勇，本土房企逐渐被挤出第一阵营。

2012年，东莞房地产市场一片红火，市场蛋糕做大的同时，也是竞争进入白热化的开始，作为房地产市场开发的主体，东莞房地产开发商吸金能力千差万别，市场发生明显改变，以往进入年度成交榜前十的本土房企，逐步被外来地产大鳄挤出第一阵营，仅存光大地产、丰泰地产、富盈地产在苦苦守望，绝大部分的市场份额被外来开发商所斩获。其中万科地产以75.47亿元的销售额遥遥领先，占有率高达12.67%；亚军的中信地产年度销售额达到31.91亿元；排名第三的万达集团销售额达到24.33亿元。

楼盘成交：全年共有九个楼盘成交超过1000套，高性价比标杆大盘独领风骚。

2012年东莞楼市发展态势先抑后扬，品牌开发商的高性价比刚需标杆楼盘成为市场明星，全年共有9个楼盘成交套数超过1000套，而2011年仅有3个楼盘超过1000套，今年为历史最好记录；其中万科·金域松湖以1571套的成绩排名东莞普通住宅成交第一；在黄江鲜有大型推广的花样年·江山依靠三级市场的成功转介，以1542套的成绩屈居亚军；常平的“常青树”楼盘卓越·蔚蓝城邦推出“520”营销大获成功，成交套数1447套位列第三。

一、品牌开发商标杆楼盘遍地开花，商品房供应量创下五年新高。

2012年东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年东莞商品房153个新增供应项目，总供应面积为706.39万㎡，同比11年增加8.49%，同比10年增加近三成，其中住宅供应面积609.85万㎡，同比11年增加8.60%，同比10年增加30.82%；果不其然，2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的五年新高，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街楼市竞争进入白热化，深度刺激当地的购房欲望。

2012年东莞商品房供应量突破700万㎡关口，缓解之前供应偏紧的尴尬局面。

从2004年至2011年8年的新增供应走势看，2004年-2007年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达800万㎡。2008年楼市进入调整期，开发商对市场前景不容乐观，开发信息不足因此新增供应持续减缓，2008年供应为679万㎡； 09年楼市受刺激政策支撑回暖，很多开发商日夜赶开工，但是由于房地产开发的周期性，因此很多项目延迟到2010年上市，市场以消化库存为主；2010年受房地产政策调控的影响，供应量虽有所增加但增速明显放缓，总供应量为545.96万㎡，相对需求而言供应仍然偏紧。2011年，由于前两年成交庞大的商住用地，并且经过前期的施工，普遍进入批售阶段，供应面积达到651.09万㎡。进入2012年，由于前几年拿地的项目扎堆入市，在品牌开发商的带动下，商品房供应量突破700万㎡，有效缓解前几年供应偏紧的尴尬局面。