2012东莞楼市发展态势先抑后扬 外来房企愈战愈勇

2012年东莞房地产市场回顾

2012年，中央定调保持并扩大楼市调整成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走出调控的阴影，东莞楼市重大转折点发生在第二季度，随着楼市价格逐渐调整到位，开发商把握市场发展趋势，推出中小户型的刚需产品，采取“以价换量”的营销策略，积极烘托红五月的氛围，特别是央行两次降低房贷利率之后，楼市预期逐渐改变，品牌开发商多管齐下通过低价开盘、非毛坯修、垫首付等等方式激发需求，下半年刚需产品交投两旺，全年商品房成交面积681.32万㎡，成交金额595.80亿元，成交面积超越2007年创下新高。细看全年各个时期，1月，由于龙年春节长假的提前到来，让本来哀鸿遍野的楼市雪上加霜，纷纷随着这股寒流进入冰封状态，全国大部分城市的月度成交进入最低值，甚至低于2008年的低潮。2月，春节假期之后，央行表态满足首次购房家庭的贷款需求，房贷利率回归到基准利率，东莞楼市观望氛围有所淡化，无论是老盘的客户上门量，还是部分新开楼盘的“解筹率”都有上升，小步加推刺探市场成为当下开发商的主要动作。进入银行房贷利率继续向9折、85折推进，开发商顺应市场推售刚需产品，新入市楼盘定价普遍谨慎，普通住宅中位房价6324元/㎡，环比下降2.63%，达到市场价格底部，诚然3月楼市成交回升，但是中旬中央两会传递出不放松调控政策，下旬购房者出现观望情绪，成交量就有所回落。虽然4月东莞刚需购房得到一定程度释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，致使整体成交逊色于3月。5月东莞楼市很多开发商继续采取“以价换量”，特别是塘厦的金众·金域半山、中堂的南国雅苑为代表的楼盘，低价开盘并且取得十分理想的销售率；此外，部分加推的楼盘例如花样年·江山、深业·欧景城、皇家公馆二期价格进一步下调到“5字头”、“6字头”。6月由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，在外部大环境趋好的情况下，楼市迅速升温成为最大赢家，显然降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，将使得观望气氛逐渐消散，市场成交量再次创下2012年以来的月度新高。

2012年7月，楼市进入传统淡季时节，但是今年的楼市却是继续保持旺盛的交投，特别是塘厦、厚街、寮步等区域不断有全新楼盘发售，迎合当下购房者积极入市的意愿，整体市场的成交呈现一种“淡季不淡”的可喜局面，厚街的万科·金域国际、长安的万达广场、寮步的香市1号席卷全市。乘着7月的暖风，8月东莞商品房成交面积、成交套数双双创下新高，松山湖、万江、塘厦、南城的全新楼盘恒大御湖、保利红珊瑚、金众·金域半山、北大资源·御湾集中开盘，普遍取得十分良好销售率。金九银十来临，9月东莞商品房成交面积逼近70万㎡，究其原因，借助金九银十楼市旺季到来，各个地方政府微调政策细则等积极因素相互叠加，全国楼市的活跃度攀升，开发商回笼资金情况不断好转，甚至在土地市场斩获颇丰，楼市的预期也在潜移默化的发生改变，致使购房者入市的信心与日俱增。10月东莞楼市较好地延续了供需两旺的行情，最明显的变化则是，除了刚需楼盘成交活跃之外，在酒店公寓项目部分嗅觉敏锐的投资者开始入场，并且出手非常阔绰，塘厦楼市的万科地产、碧桂园集团旗下楼盘扎堆入市，打起价格战，非毛坯修楼盘售价仅为7000多元/㎡，让业界为之惊呼。东莞楼市即使经过金九银十的持续放量，进入11月整体表现依然后劲十足，商品房成交面积成功迈过70万㎡大关，各项指标均创下年内新高，年底的翘尾效应几成定局。12月东莞房地产企业推出新品冲量意愿强烈，商品房成交金额79.63亿元，创下2008年以来的历史月度新高，不少标杆楼盘开盘即告卖完或销售率90%以上，当中尤其以万科广场、环球经贸中心最为给力，大部分房企实现完美收官。

报告提要

供应方面：品牌开发商标杆楼盘遍地开花，商品房供应量创下五年新高。

2012年东莞商品房153个新增供应项目，总供应面积为706.39万㎡，同比11年增加8.49%，同比10年增加近三成，其中住宅供应面积609.85万㎡，同比11年增加8.60%，同比10年增加30.82%；果不其然，2012年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的五年新高，缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街楼市竞争进入白热化，深度刺激当地的购房欲望。