中原研究报告：新增供应紧大户型成交冷（11月）

八、后市展望

1、通胀和人民币升值预期持续，市场流动性仍然保持充裕。

迪拜世界债务危机引发的全球恐慌情绪继续缓和，有关迪拜世界正在进行债务重组的消息，令投资者普遍认为迪拜世界的债务危机对全球经济复苏影响有限，出现新一轮金融危机的可能性很小。12月1日纽约股市三大股指涨幅均超过１%，道琼斯指数创年内新高。同时澳大利亚央行1日宣布连续第三个月加息25个基点，基准利率上调至3.75%，美元贬值压力加大，美元指数也因此短暂反弹后再次下跌。美元持续贬值推动黄金首次站上1200美元/盎司关口，最高上涨至12月2日1209美元/盎司的历史高点；同样以美元计价的国际原油价格也因此受到支撑，在经过前期的充分调整后开始持续反弹，12月1日盘中最高收于79.04美元/桶。随着全球经济持续复苏，宽松的货币政策导致通胀预期持续增强，同时从B股近期的持续上涨反映出市场对人民币升值的预期，人民币升值预期令热钱大量流入内地，不仅令B股上涨，而且将持续推高内地楼市和股市。

2、政策保持连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

中共中央政治局11月27日召开会议讨论明年的经济政策，会议决定明年将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。同时提出要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策。2009年中央经济工作会议即将在近期召开，预期除了延续11月27日中央政治局对“保持宏观政策基本取向”的定调之外，中央经济工作会议或将重点讨论调结构、防通胀，从而导致通胀预期持续增强。而对于房地产业而言，市场更关注的是楼市优惠政策是否终止，目前这种恐慌性需求已经持续释放，导致11月一线城市成交普遍呈现反弹态势；临近年末，全国信贷有所收紧，受此影响，房贷也有所收紧，但这种房贷收紧的态势有望在明年初结束。随着明年下一个贷款年度的开始，预期银行在房贷操作上将再度放松，这将有助于促进12月份楼市的成交。

3、市场投资资金持续流入房地产，机构普遍看好房地产后市。

11月30日，深交所公布了10月份22个行业投资者的分类成交、持仓情况以及会员单位成交情况。对房地产业，机构投资者投资策略发生逆转，由此前的减仓转为加仓。分类持仓数据显示，9月份房地产业在基金所有持股中的份额为15.19%，但到10月份已上升至16.66%；基金持仓账户数也由829户上升至971户。成交数据显示，10月基金对房地产业的买入比例为15.49%，但卖出比例只有8.32%，这是至8月份有该数据以来，首次出现买入比例大于卖出比例。特别是社保基金对房地产的加仓力度更大。10月份社保基金买入比例为17.82%，卖出比例为4.63%，买卖差超过10个百分点；总规模日渐增长的集合理财10月份对房地产的买入力度也较大，其中买入比例为12.24%，远大于卖出比例。股市是经济的晴雨表，从目前中国股市的运行趋势看，经过前期充分的调整后，阶段性底部特征明显，短期上升通道已经打开，呈现向上运行趋势。从机构投资者对房地产后市加仓行为分析，投资资金的持续流入，房地产市场有望维持高位运行态势，同时带来较多结构性的投资机会。

4、一线城市11月整体楼市成交量反弹，二手房交易高位放量明显，12月有望持续。

（1）深圳：据深圳国土资源与房产管理局网站数据统计，11月份全市新建商品房成交5487套，环比下降8.2%；新房成交面积46.8万平方米，环比下降5.8%，属于金九银十后的正常回落。11月份新房成交均价为19172元/㎡，环比下降5.2%，已经维持两个月的持续回落。11月份深圳二手房共成交16666套，成交面积约为148万平方米，这是今年以来的最高值，同时也高于2007年最高峰时期。

（2）北京：11月北京共成交商品住宅15251套，成交面积182.4万平方米，为近4个月来的最高值。二手房成交量达到32784套，其中住宅成交31288套，历史上首次突破30000套大关，环比分别上涨57%和56%。二手房成交均价为15561元/平方米，环比上涨2.59%。

（3）上海：11月上海商品住宅成交面积达167万平方米，环比增加18.69％。继4个月连续下跌后首次出现大幅反弹，创自2005年以来11月同期成交量最高。11月全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，环比上涨9.64％，比今年2月份时上涨47.45％。11月份上海二手房成交量环比上升18%，均价上涨1.8%。

综合一线重点楼市11月份的成交情况分析，北京、上海一手房市场成交反弹明显，深圳略有回落；三城市二手房成交大幅放量，价格持续上涨。主要是市场基于对房贷利率7折优惠政策调整的收紧预期纷纷入市抢房。同时二手房市场捂房惜售现象比较严重，加剧了二手房市场的供需矛盾，进一步推高了成交价格。进入12月，随着圣诞、元旦节日的到来，市场预计趋于活跃，市场旺销局面有望得以延续。