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中原研究报告:新增供应紧大户型成交冷(11月)

来源:中原地产   东莞房掌柜  2009-12-03 05:35:32阅读量:41266
[摘要]一、土地市场分析 1、土地供应分析  土地供应以挂牌时间为准,下同。 土地供应创新低,市场逐渐归于沉寂。 2009年11月东莞市国土资源局挂牌上市6宗土地,总面积11.09万㎡,其中仅1宗商住用地,面积总计3.43万㎡

5、东莞楼市进入12月份预计掀起一波小高潮。

据东莞中原研究部数据初步统计显示,12月份东莞新开盘或新品加推的项目预计有20个,包括城区的锦绣山河洋房、东方华府、天骄峰景、御泉山、金域中央、景湖时代城、黄旗印象、凯旋国际、风云汇、城市风景、联华花园城三期、精英世家;石龙的中央豪门、大朗的金域蓝湾、金沙雅苑;寮步的中央公馆•蟠龙、城东世家、塘厦的金地博登湖二期、清溪盛和新都会、厚街虹桥幸福里等项目。从这些推售项目的数量看,12月整体市场推盘力度有所加大,特别是光大、万科、中信、富盈、金地等品牌开发商共同发力,加上前段时间沉寂了许久的一些楼盘项目借圣诞节、元旦等节日进行活动优惠促销,预期12月份的东莞楼市将掀起一波小高潮;从推售项目区域分布看,城区有12个项目,预计12月份城区楼市将一改11月份的沉闷和观望,同时短期供应偏紧状况有望得以缓解,楼市活动频频,购房人气趋旺,掀起年末的一轮成交高峰。

6、12月东莞楼市价格涨跌互现,整体成交价格预期保持稳定态势。

11月东莞普通住宅成交均价有所回落,主要是由于城区成交放缓,镇区成交主导所致。随着12月城区楼市成交趋向活跃,成交比重将有明显上升,12月份东莞普通住宅成交均价环比将小幅上升。从个盘表现看,依然是涨跌互现,分化明显,高端盘价格预计维持高位运行,近期开盘项目仍然持续小幅走高,12月新开盘项目开发商任务目标预期不高,定价预计略高于市场预期,而存量较大、前期调整价格过高使得成交明显放缓的项目,则倾向于优惠促销,或在酝酿价格调整,或打出特价单位,以维持项目正常的成交水平;从总体上看,开发商出货意愿仍然不强,卖方市场格局依旧,因此12月的楼市整体均价仍然保持较为稳定的发展态势。

7、个别板块受益于近期城建投资拉动,价格上涨预期明显。

11月份,城区方面城建投资有两大利好:一是莞惠城际轻轨新城市中心站点确定并准备开工,二是东城区投资140个亿启动20个重大工程项目;受此利好刺激,南城西平板块、东城黄旗山板块楼市双双升温,市场对该板块的房价上涨预期强烈。进入2010年,东莞各区镇将陆续启动城建投资热潮,有望带动东莞城市新一轮的升级,在这轮城市升级中,包括行政管理的升级、经济结构的产业升级、交通的升级、城市及生活配套的升级等等。城市升级必定带动经济的发展、城市化进程的加快,外来人口的重新回流,带动土地升值、房产升值。

8、新项目和后续项目加快施工进度,看好明年上半年楼市。

从9月-11月东莞新开工的房地产项目看,项目多,体量大,新一轮房地产开发热潮已经启动。2008年市场遭遇金融危机,开发商节衣缩食、抱团过冬、保存实力;2009年上半年市场回暖,倾巢出货,快速回笼资金,全年业绩普遍超过预期。在这近两年的时间当中,新开工项目较少,施工的进度也一缓再缓,导致2009年下半年以来,新增供应持续偏紧。部分项目在上半年市场回暖时就加快施工进度,在9月下旬开始陆续上市,但仍然没法缓解市场供应上的偏紧。从9月份开始,东莞房地产新开工项目骤然增多,使得开发商对明年供应量集中放量达成共识,而对于后市的判断,则认为明年上半年的供应压力要小于下半年,因此目前一些新项目或后续项目特别是规模较小的楼盘,纷纷加快施工进度,甚至是今年下半年拿地的项目也已经着手平整地块、定桩放线、桩基打桩等前期基础工程,看好明年3-5月的楼市节点。

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