中原研究报告：新增供应紧大户型成交冷（11月）

5、东莞楼市进入12月份预计掀起一波小高潮。

据东莞中原研究部数据初步统计显示，12月份东莞新开盘或新品加推的项目预计有20个，包括城区的锦绣山河洋房、东方华府、天骄峰景、御泉山、金域中央、景湖时代城、黄旗印象、凯旋国际、风云汇、城市风景、联华花园城三期、精英世家；石龙的中央豪门、大朗的金域蓝湾、金沙雅苑；寮步的中央公馆•蟠龙、城东世家、塘厦的金地博登湖二期、清溪盛和新都会、厚街虹桥幸福里等项目。从这些推售项目的数量看，12月整体市场推盘力度有所加大，特别是光大、万科、中信、富盈、金地等品牌开发商共同发力，加上前段时间沉寂了许久的一些楼盘项目借圣诞节、元旦等节日进行活动优惠促销，预期12月份的东莞楼市将掀起一波小高潮；从推售项目区域分布看，城区有12个项目，预计12月份城区楼市将一改11月份的沉闷和观望，同时短期供应偏紧状况有望得以缓解，楼市活动频频，购房人气趋旺，掀起年末的一轮成交高峰。

6、12月东莞楼市价格涨跌互现，整体成交价格预期保持稳定态势。

11月东莞普通住宅成交均价有所回落，主要是由于城区成交放缓，镇区成交主导所致。随着12月城区楼市成交趋向活跃，成交比重将有明显上升，12月份东莞普通住宅成交均价环比将小幅上升。从个盘表现看，依然是涨跌互现，分化明显，高端盘价格预计维持高位运行，近期开盘项目仍然持续小幅走高，12月新开盘项目开发商任务目标预期不高，定价预计略高于市场预期，而存量较大、前期调整价格过高使得成交明显放缓的项目，则倾向于优惠促销，或在酝酿价格调整，或打出特价单位，以维持项目正常的成交水平；从总体上看，开发商出货意愿仍然不强，卖方市场格局依旧，因此12月的楼市整体均价仍然保持较为稳定的发展态势。

7、个别板块受益于近期城建投资拉动，价格上涨预期明显。

11月份，城区方面城建投资有两大利好：一是莞惠城际轻轨新城市中心站点确定并准备开工，二是东城区投资140个亿启动20个重大工程项目；受此利好刺激，南城西平板块、东城黄旗山板块楼市双双升温，市场对该板块的房价上涨预期强烈。进入2010年，东莞各区镇将陆续启动城建投资热潮，有望带动东莞城市新一轮的升级，在这轮城市升级中，包括行政管理的升级、经济结构的产业升级、交通的升级、城市及生活配套的升级等等。城市升级必定带动经济的发展、城市化进程的加快，外来人口的重新回流，带动土地升值、房产升值。

8、新项目和后续项目加快施工进度，看好明年上半年楼市。

从9月-11月东莞新开工的房地产项目看，项目多，体量大，新一轮房地产开发热潮已经启动。2008年市场遭遇金融危机，开发商节衣缩食、抱团过冬、保存实力；2009年上半年市场回暖，倾巢出货，快速回笼资金，全年业绩普遍超过预期。在这近两年的时间当中，新开工项目较少，施工的进度也一缓再缓，导致2009年下半年以来，新增供应持续偏紧。部分项目在上半年市场回暖时就加快施工进度，在9月下旬开始陆续上市，但仍然没法缓解市场供应上的偏紧。从9月份开始，东莞房地产新开工项目骤然增多，使得开发商对明年供应量集中放量达成共识，而对于后市的判断，则认为明年上半年的供应压力要小于下半年，因此目前一些新项目或后续项目特别是规模较小的楼盘，纷纷加快施工进度，甚至是今年下半年拿地的项目也已经着手平整地块、定桩放线、桩基打桩等前期基础工程，看好明年3-5月的楼市节点。

©2009版权声明：

东莞中原物业顾问有限公司版权所有，未经授权，禁止复制。所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。