中原：东莞上半年土地市场不温不火 下半年有望升温

　　② 、疲软的新房市场直接影响房地产税收下滑，下半年政府为增加土地财政收益加快推地。

　　根据财政部公布的数据显示，今年1-4月全国累计财政收入47507亿元，比去年同期增加4042亿元，增长9.3%。地方财政收入(本级)26150亿元，同比增长11.3%。但受近期商品房销售额下降影响，4月房地产营业税443亿元，下降4.2%。在企业所得税中，房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。

　　今年房地产市场进入调整期，疲态的新房市场直接影响到房地产相关税费收入，这些收入都属于地方财政，无疑加大地方财政收支压力。再加上低迷的新房销售也直接影响房地产开发投资的活跃度，从而影响经济。下半年政府为增加土地财政的收入将会着手加快推地力度，土地供应量有望大大回升。

　　③ 、信贷收紧和融资成本的提升，开发商谨慎理性拿地。

　　年初很多开发商对今年的市场寄予厚望，事实上今年的宏观环境与火热的13年并没有明显的差别，更多是信贷收紧楼市进行自发性的调整。由于信贷收紧直接提升购房者入市成本以及部分库存高位的城市进行率先降价，引发市场一轮降价风潮。购房者持币观望严重、开发商出货举步维艰，销售回款慢。在推进市场利率化的环境下，互联网在分流银行的部分存款直接提升银行资金的运营成本。房价在创历史高位运行，房地产风险凸显，银行在市场化中更愿意将资金投入利润更高的行业。房地产不再是过往的“香饽饽”，贷款利率高位，而人民币贬值导致海外融资的成本又在持续提升，开发商资金链越加紧张，也无暇顾及土地市场。预计在下半年开发商的重心仍在去库存、冲刺销售业绩，谨慎理性地出手拿地。

　　④ 、下半年东莞土地交易量有望升温，但市场难以呈现2013年的火热格局。

　　二季度以来东莞政府推地节奏已出现深度放缓，一方面是防止地块流拍，另一方面是新房的持续萧条，开发商拿地意愿低迷。进入7月土地供应也是寥寥无几，土地市场依旧不温不火。但下半年随着市场的逐步好转，开发商对土地的需求有所增加，政府推地节奏将加快。在供应量增加、开发商资金链逐渐宽裕，土地交易量有望升温，但市场难以呈现2013年的火热格局。东莞房地产经历了过去近十年的快速发展后，市场进入调整期。行业发展存在诸多不确定因素，开发成本高涨的环境下，开发商高溢价拿地的现象减少。再加上目前不少开发商储备了较为充足的土地待开发量，部分中小企业更多在消化土地存量。

　　⑤ 、高周转开发的品牌开发商下半年将适当购地补仓，本土中小企业以消化土地存量为主。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2010年以来东莞商住地成功交易的地块中有2311万㎡建筑面积待开发，包括其它的三旧改造等项目，待开发土地量充足，这也反映东莞目前仍然有不少企业囤地，以时间换房价，赚钱更大的利润空间。东莞近年来房价处于合理平稳运行，未来房价上涨的压力大，甚至处于滞涨状态。在过去几年的市场提前透支需求，需求保持一定，房价上涨空间有限，开发成本日益高涨，开发商的利润空间越来越窄，难以实现收益最大化。房价的上涨逐渐达到瓶颈，逐渐脱离东莞购买力。在这种大势所趋下，万科、万达、碧桂园等品牌开发商在加快项目的工程进度，实施高周转的滚动开发模式，下半年将适当够地补仓。而对于本土的中小区域由于之前囤了不少地，未来阶段内将以消化囤地为主，减少购地行为。